주소만 옮기고 실거주 안하면 세법선 가구분리 인정 안해
1주택 양도세 비과세 못 받아
오피스텔도 실제 살고 있다면 용도-인허가 관계없이 ‘주택’


샀던 가격보다 비싸게 이익을 남기고 부동산을 양도하면 양도소득세를 내야 한다. 그런데 만약 이 부동산이 주택이고 세대를 기준으로 1주택이라면 양도세가 비과세된다. 비과세는 내야 할 세금이 애초에 없는 것을 의미한다.

비과세와 비슷한 것으로 양도세 감면이 있다. 양도세 감면은 특정 기간의 이익에서 일정한 비율이 감면된다. 원래 내야 할 세금을 줄여 주는 것이다. 실무적으로 양도세 감면은 비과세와 달리 감면 금액의 20%를 농어촌특별세로 내는 경우가 있다는 것이 차이점이다.

1가구 1주택이라고 해도 양도 시점에 무조건 세금이 없는 것은 아니다. 1가구 1주택 양도세 비과세는 양도가액(판 가격) 기준으로 12억 원까지다. 주택의 매각금액이 12억 원 이하라면 전액 비과세된다. 비과세 요건을 갖췄다면 팔면서 내야 할 세금이 없다는 뜻이다.

반면 양도가액이 12억 원을 넘는 경우 초과분은 양도세가 발생한다. 과세가 되더라도 1주택은 보유기간과 거주기간에 따라 양도차익의 일정 비율을 장기보유특별공제(장특공제)로 차감해준다. 장특공제는 최대 80%까지 받을 수 있다. 양도가액이 12억 원을 넘는 경우에도 장특공제 혜택에 따라 양도세 규모가 달라진다.

이런 이유로 양도세에서 1가구 1주택 비과세는 다른 어떤 것보다 중요하다. 비과세 여부에 따라 세액이 적게는 수천만 원에서 수억 원까지 차이 날 수 있는 탓이다. 1가구 1주택 비과세는 말 그대로 가구 기준 집이 1채인 경우에 적용 받을 수 있다. 그런데 가끔 비과세의 조건인 가구와 주택에 대한 이해가 부족해서 혜택을 받지 못하는 사례가 있다.

예를 들어 양도세에서는 실제 주거로 사용하고 있는 건물이 있다면 공부상의 용도 등과 상관없이 이를 주택으로 본다. 소득세법상 주택을 판단할 때는 건축법이나 주택법에서 정한 주택의 정의나 인허가 여부 등과 상관없이 실질 사용 목적이 주택인지가 중요하다. 대표적인 것이 무허가주택과 주거용 오피스텔이다. 주택을 양도한 당사자는 본인과 본인의 가구가 1주택이라고 생각하고 있었지만 본인이나 본인 가구의 다른 가족이 무허가주택이나 주거용 오피스텔을 소유하고 있는 경우 2주택이 돼 비과세를 받지 못할 수 있다.

A 씨는 도시지역에 소재한 아파트를 양도하면서 본인이 1주택에 해당한다고 생각하고 양도소득세를 신고하지 않았다. 그런데 A 씨의 자녀 앞으로 지방 읍 지역에 소재한 무허가 단독주택이 있었다. A 씨의 자녀는 이 집을 몇 년 전 증여로 취득했고, 그곳으로 전입신고를 했다. A 씨 자녀의 실제 거주지는 A 씨 소유의 아파트였다. 전입신고만으로 가구가 분리된다고 생각한 것도 문제였다. 세법상 주소지를 옮겨도 같이 살며 생계를 부모와 같이 하고 있다면 같은 가구다. 자녀가 성년이라도 마찬가지다.

결국 A 씨는 자녀 명의의 지방 단독주택까지 2주택이 돼 아파트 매각 후 양도세 비과세를 받지 못했다. 이의신청 절차도 거쳤으나 비과세라고 인정받지 못해 가산세까지 내야 했다.

수년간 주택 가격이 급격하게 오르면서 주택이나 주택의 양도에 관한 쟁점이 많이 발생하고 있다. 주택 가격 상승기에는 많은 사람들이 부동산 투자 공부에 열을 올리곤 한다. 그중에서도 중요한 것은 세금이다. 부동산 투자 수익에 중요하고도 큰 영향을 주기 때문이다. 내 재산을 지키고 세금을 아끼기 위해서 지금까지보다 더 많은 공부와 노력이 필요하다.



우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장