[부동산 규제 완화]
분양제도 어떻게 바뀌나 Q&A


국토교통부가 분양 규제를 대폭 완화하는 방안을 내놓자 4일 아파트 본보기집과 부동산 커뮤니티 등에 관련 문의가 빗발치고 있다. 규제 완화 폭이 큰 데다 소급 적용되는 사항이 많아 청약 당첨자와 대기자들의 궁금증이 커지고 있다.

국토부는 최장 5년인 수도권 분양가상한제 주택 실거주 의무를 폐지하는 방안을 추진한다. 현재 분양가 12억 원까지만 가능한 중도금 대출을 분양가와 관계없이 받을 수 있게 된다. 분양가가 9억 원이 넘어도 특별공급 물량이 나오고, 분양 아파트 전매제한 기간도 대폭 줄어든다. 헷갈리기 쉬운 바뀐 분양 제도를 Q&A로 정리했다.

―서울 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온) 전용면적 84m² 당첨자다. 분양가가 12억 원이 넘는데 향후 중도금 대출을 받을 수 있나.

“가능하다. 주택도시보증공사(HUG)가 3월 중도금 대출 보증이 가능한 분양가 상한 기준(12억 원)을 폐지하기로 했다. 둔촌주공과 같은 기존 분양 단지도 소급 적용된다. 중도금 대출을 받을 수 있는 한도(기존 5억 원)도 사라진다.”

―중도금 대출을 받지 못하는 단지에 당첨돼 중도금을 2회차까지 납부했다. 남은 중도금은 대출이 가능하나.

“조합(시행사)과 대출 금융회사가 협의하면 된다. 분양가가 높아 HUG 보증을 받지 못하고 건설사 자체 신용으로 중도금 대출을 받은 곳도 다시 HUG 보증을 받을 수 있다. HUG 보증을 받으면 대출 이자도 낮아질 수 있다.”

―지난해 서울 아파트 청약에 당첨돼 입주를 기다리고 있다. 2024년 8월 입주 때 전세를 놓을 수 있나.

“법이 개정되면 가능하다. 실거주 의무 폐지는 법 개정 사항인데 개정 전에 실거주 의무가 부여된 당첨자도 개정 법률을 소급 적용하기로 했다. 이미 실거주 의무를 적용받아 입주한 청약 당첨자도 법이 개정된 이후면 거주 의무 기간이 남아도 전세를 놓을 수 있다.”

―지방에 사는 1주택자다. 서울 무순위 청약에 참여할 수 있나.

“앞으로는 주택 소유 여부에 상관없이 무순위 청약에 참여할 수 있다. 거주지 요건도 지난해 12월 폐지하겠다고 예고한 상태다. 국토부가 2월 중 주택공급규칙을 개정하면 청약 시스템 준비를 거쳐 올해 2∼3월 중 시행될 예정이다.”


―분양가격 9억 원이 넘어도 특별공급 물량이 나올 수 있나.

“분양가와 상관없이 특별공급이 나오게 된다. 국토부는 2월까지 관련 규칙을 개정할 계획이다. 분양가가 높은 서울 강남권에도 특별공급 아파트가 나올 수 있다.”

―지난해 경기 과천시 공공택지에서 공급한 아파트를 분양받았다. 전매제한 기간이 10년인데 이번에 줄어드나.

“3년으로 줄어든다. 국토부는 3월부터 주택법 시행령을 개정해 전매제한 완화 방안을 이전 단지에도 소급 적용하기로 했다. 바뀐 규제에서 수도권은 공공택지나 규제지역이 3년, 과밀억제권역이 1년, 그 외 지역은 6개월을 적용받는다. 과천시는 이번에 규제지역에서 해제됐지만 해당 단지가 공공택지에 지어졌기 때문에 3년으로 줄어든다. 수도권 과밀억제권역 여부를 확인하려면 ‘수도권정비계획법 시행령’을 참고하면 된다. 지방은 전매제한이 공공택지 및 규제지역이 1년, 광역시(도시지역)는 6개월이 될 예정이다.”

―1주택자인데 청약에 당첨됐다. 기존 주택 처분 기한이 올해 말까지인데 팔아야 하나.

“이제 팔지 않아도 된다. 국토부는 2월 관련 규칙을 개정해 기존 주택 처분 의무를 폐지하고 기존 청약 당첨자에게도 소급 적용하기로 했다.


최동수 기자 firefly@donga.com