공동명의 대출 단독 명의로만 가능
임대사업 경비로 인정받으려면
매매 이전에 동업계약서 써놓고
“구입자금 대출서 충당” 적시해야


부동산 임대에서 사업소득은 총수익에서 필요경비를 차감한 금액이다. 금융소득과 근로소득 등을 더하면 종합소득이고, 각 소득별 소득공제를 차감하면 종합소득과세표준이 산출된다. 소득세는 여기에 세율을 곱해 계산한다. 사업소득 외에 다른 소득이 없거나 적을 경우 결국 세액은 사업의 총수익과 경비에 의해 결정된다는 뜻이다.

결국 부동산 임대 소득세에서는 ‘필요경비’가 중요하다. 사업과 관련해 지출된 비용 중에 얼마나 많이 경비로 인정받느냐가 쟁점이라는 의미다. 필요 경비에서 종종 문제가 되는 것이 바로 대출이자다. 사업을 운영하기 위한 대출이자는 통상 경비로 인정되지만 공동사업인 경우 그렇지 않을 때도 있다.

이는 해당 대출의 업무 관련성이 없다고 판단될 때다. 대출을 받아 임대용 부동산을 구입할 경우 당연히 업무 관련성이 인정된다. 그런데 공동명의일 때는 부동산을 구입하는 직접 비용이 아니라 공동사업에 출자금을 마련하기 위한 대출, 즉 출자금에 대한 대출로 보게 된다. 법률상 공동사업의 경우 민법상의 조합 구성으로 여긴다. 조합에 자본금을 납입하기 위한 대출이므로 업무 관련성을 인정받지 못하는 것이다.

납세자로서는 억울할 수 있다. 은행에서 실무상 공동명의인 부동산에 대출을 해줄 때는 대출 자체를 공동명의로 하지 않는다. 즉, 공동명의 소유자 중 한 명만을 차주로 해 대출을 해준다. 구입하는 공동명의 부동산은 다른 공동명의자로부터 담보 제공을 받을 뿐이다. 납세자로서는 부동산을 구입하면서 대출을 받는 과정에서 불가피하게 차주(채무자)를 은행의 요청에 따라 한 명으로 했을 뿐이다. 이게 대출이자를 경비로 인정받지 못하는 결과를 낳을 수 있다는 의미다. 은행 입장에서도 하나의 담보 부동산에 공동소유자 각자에게 대출을 취급하는 것이 어렵고, 채권 확보에도 적합하지 않기 때문에 어쩔 수 없다.

공동사업의 대출이자를 필요경비로 인정받기 위해서는 공동사업의 채무가 공동사업에 제공할 임대용 부동산의 취득이나 대환대출 등과 관련이 있고 그 이자를 공동사업자가 함께 분담해 총수입 금액에서 먼저 공제하고 나머지를 이익 분배의 대상으로 삼았다는 등의 사정이 인정돼야 한다.

결국 납세자가 세무당국과의 관계에서 ‘해당 대출이 사실상 공동사업자 전체의 대출이고 실질적으로 공동의 부담으로 대출에 대한 원금과 이자를 상환한다’는 입증을 스스로 할 필요가 있다. 이를 입증하기 위한 가장 대표적인 방법이 동업계약서의 작성이다. 동업계약서에 공동으로 사업을 경영한다는 사실, 각자의 지분과 출자금의 비율을 표시하고 구입 자금 중 일부를 대출로 충당한다는 사실을 표시해야 한다. 그리고 대출금의 지급이자와 원금의 상환 역시 해당 건물의 임대 수입에서 정산하기로 약정을 하는 것이다.

또 중요한 것이 바로 계약서 작성 시점이다. 반드시 구입할 부동산의 매매계약 전이어야 한다. 만약 부동산을 대출 없이 구입한 상태에서 추가로 대출을 받을 경우 해당 대출 없이 임대 업무를 위한 취득이 이미 완료됐기 때문에 임대사업을 위한 비용으로 인정받기 어렵다. 다만 리모델링 등 건물의 대수선에 소요된 자금을 대출받는 경우라면 가능하다.

부동산임대업 같은 크고 중요한 사업을 준비함에 있어서는 한 치의 방심이나 소홀함도 있어서는 안 된다. 내 재산을 세금으로부터 지키기 위해서는 거기에 맞는 합당한 절차와 실질을 준수해야 함을 되새겨볼 필요가 있다.


우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장