[단독주택 공시가 하락]주택-토지 공시가 14년만에 하락

정부가 내년 부동산 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 2020년 수준으로 되돌리면서 표준 단독주택과 표준지 공시가격이 큰 폭으로 떨어졌다. 공시가격이 재산세와 종합부동산세를 비롯해 증여세와 건강보험료 등 60개 분야에서 기준 지표로 활용되는 만큼 내년 보유세(재산세+종부세) 부담도 줄어들 것으로 전망된다.
14일 국토교통부가 공개한 공시가격안에 따르면 표준 단독주택 공시가격은 전국 17개 시도 가운데 서울이 8.55% 하락해 가장 크게 떨어졌다. 다음으로 경기(―5.41%), 제주(―5.13%), 울산(―4.98%) 순이었다. 서울에서도 고가 주택이 많은 강남구(―10.68%)와 서초구(―10.58%)가 10% 넘게 떨어져 하락률 1, 2위를 차지했다.

이는 고가 주택일수록 현실화율 하락 폭이 커서 공시가격이 더 많이 떨어졌기 때문이다. 시세별 평균 공시가격 하락률은 △9억 원 미만 ―4.4%, △9억 이상 15억 원 미만 ―12.0% △15억 원 이상 ―13.5%였다. 표준지는 경남(―7.12%), 제주(―7.09%), 경북(―6.85%) 등 지방에서 하락 폭이 컸다.

공시가격이 하락한 건 올해 11월에 발표한 ‘부동산 공시가격 현실화 수정계획’에 따라 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 되돌린 영향 때문이다. 국토부에 따르면 올해 들어 10월까지 단독주택과 주거용지 매매가격은 각각 1.86%, 2.47% 소폭 상승했다. 하지만 이번에 현실화율을 낮추자 공시가격이 떨어지게 됐다. 현실화율을 조정하지 않았다면 공시가가 시세를 넘는 역전 현상이 속출했을 것을 방지했다.

국토부 관계자는 “당초 공시가 현실화율을 2020년 수준으로 되돌렸을 때 내년 표준 단독주택 공시가격은 7.5%, 표준지는 8.4% 떨어질 것으로 예상됐다”며 “시세가 소폭 올라 공시가격 하락 폭도 조금 줄었다”고 했다.

현실화율 조정만으로도 이 같은 공시가격 하락 효과가 있었던 만큼 실거래 가격이 하락하고 있는 아파트 등 공동주택 공시가격은 더 큰 폭으로 떨어질 것으로 보인다. 한국부동산원에 따르면 올해 1월부터 12월 첫째 주(5일 기준)까지 전국 아파트 매매가는 5.22% 하락했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “부동산 침체가 계속되고 하락 거래도 이어져 공동주택 공시가격 하락 폭은 더 크게 나타날 수 있다”고 했다.
공시가격이 하락하면서 보유세 부담도 줄어든다. 서울 서초구 방배동 시세 29억 원짜리 단독주택을 보유한 1주택자(세액공제 제외)의 내년 보유세는 246만 원으로 올해(348만 원) 대비 29.3% 줄어들 것으로 나타났다. 공시가격이 올해 13억 원에서 내년 11억2450만 원으로 하락할 것으로 예상되기 때문이다. 이는 동아일보가 이영훈 신영증권 패밀리헤리티지본부 세무사에게 의뢰해 올해 매매거래가 있었던 서울 단독주택 보유세를 추산한 결과다.

서울 마포구 망원동 시세 17억 원짜리 단독주택은 공시가격이 올해 7억9300만 원에서 내년 6억8595만 원으로 떨어질 것으로 보인다. 이에 따라 보유세는 올해 146만 원에서 내년 116만 원으로 20.5% 감소할 것으로 전망된다. 현재 국회를 통과하지 못한 종부세법 개정안과 내년도 공정시장가액비율이 확정되면 감소 폭은 더 커질 것으로 보인다.

전문가들은 공시가격 하락으로 세 부담은 줄지만 얼어붙은 부동산 거래가 활성화되기에는 제한적이라고 평가한다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “보유세가 경감되며 알짜 지역의 매각을 고민하는 집주인은 줄어들겠지만 이자 부담이 과거보다 급증했다”며 “취득·양도세 경감 여부를 지켜봐야 할 것”이라고 했다.



최동수 기자 firefly@donga.com
정서영 기자 cero@donga.com