기본 원칙은 증여하는 날 ‘시가’
시가 없으면 유사재산 시가로
감정평가액 있으면 우선 적용
3가지 중 상황에 맞는 선택을


Q. 다주택자 A 씨는 자녀에게 아파트 한 채를 증여할 계획이다. 그런데 부동산을 증여할 때 증여재산 평가를 어떤 기준으로 하는지 혼란스럽다. 어떤 사람은 시세를 기준으로 한다고 하고, 어떤 사람은 공시가격으로 할 수 있다고 한다. 부동산을 증여할 때 증여세 기준은 정확히 어떻게 되는지, 절세 방법은 없는지 궁금하다.


A. 부동산을 증여할 때 증여재산 평가액은 아파트 같은 공동주택이라면 최근 거래된 시세를 기준으로 산정하고 그 외의 부동산은 공시가격을 기준으로 하는 게 일반적으로 맞는 말이다. 이는 세법에서 정한 증여재산 평가 기준을 이해하기 쉽도록 단순하게 표현한 것이다. 하지만 구체적인 세법상 기준을 자세히 알아둔다면 자신의 상황에 맞춰 최선의 선택을 할 수 있다.

부동산 증여세를 계산하기 위해선 증여 대상인 재산의 평가액을 금액으로 확정해야 한다. 이때 적용되는 기본 원칙은 증여일의 ‘시가’이다. 시가는 불특정 다수 사이에 자유롭게 거래가 이뤄지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 의미한다. 매매가격, 수용가격, 공매가격, 감정가격 등이 시가에 해당된다.

보통 최근에 매매했거나 별도로 감정평가를 받은 부동산을 증여하는 사례는 많지 않기 때문에 해당 재산의 시가는 없는 경우가 많다. 증여 대상의 시가가 없다면 다음 순위로 유사재산의 시가를 해당 재산의 시가로 적용한다. 유사재산의 시가도 없다면 해당 재산의 공시가격을 시가로 적용한다. 이때 유사재산이란 공동주택은 동일 단지에 있고 전용면적과 공시가격의 차이가 모두 5% 이내여야 한다. 그 외 부동산은 면적, 위치, 용도, 종목, 기준시가 모두가 동일하거나 비슷해야 한다.

일반적으로 아파트 같은 공동주택은 동일 단지 내 동일 면적의 최근 매매금액이 있는 경우가 많기 때문에 유사재산의 시가가 있을 가능성이 높다. 하지만 해당 재산의 기준시가와 5% 이상 차이가 난다면 유사재산에 해당되지 않으므로 저층과 고층, 조망권 차이 등에 따라 기준시가가 5% 이상 차이가 나는지 확인할 필요가 있다. 반면 공동주택 이외의 부동산은 면적, 위치, 용도, 종목, 기준시가가 모두 같거나 비슷하기가 현실적으로 어렵기 때문에 유사재산에 해당되는 사례가 거의 없다.

참고로 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 ‘조회/발급→세금신고납부→상속·증여재산 평가하기’ 메뉴를 통해 증여할 재산의 종류와 주소를 입력하고 ‘유사매매사례가액 찾기’를 활용하면 유사재산에 해당하는 자료를 한눈에 조회해볼 수 있다.

평가금액을 최종 적용할 때 해당 부동산에 담보채무액이 있거나 보증금과 월세를 받고 있다면 해당 재산이나 유사재산의 시가와 담보채무액 중 큰 금액을 적용한다. 시가가 없어 그 외 공시가격을 시가로 삼았다면 공시가격, 담보채무액, 월세환산가액(보증금+월세×100) 중 가장 큰 금액을 적용한다.

여기서 한 가지 더 주목할 부분은 해당 재산의 감정평가액이 있다면 유사재산의 매매금액보다 우선 적용된다는 점이다. 일반적으로 감정평가액은 매매금액의 80∼90% 수준이기 때문에 유사재산의 매매사례가액이 있는 아파트를 증여하더라도 감정평가액이 더 낮다고 판단되면 감정평가를 해서 증여세 부담을 낮출 수 있다.

감정평가는 2개 이상을 받아 평균액을 적용해야 하는데, 공시가격이 10억 원 이하라면 감정평가액이 하나만 있어도 적용 가능하다. 다만 감정평가액이 더 낮아 증여세가 줄어들면 증여받은 부동산을 추후 양도할 때 양도차익이 커져 양도소득세 부담이 늘어날 수 있다는 점은 염두에 둬야 한다.





이호용 KB국민은행 WM스타자문단 세무사·CFP