올해 1~9월 2.37% 떨어져
서울, 2013년 이후 가장 큰 낙폭… LTV 50% 혜택 고소득자에 집중
DSR 40% 규제… 맞벌이 여력 늘어 “부동산 시장 연착륙 추가 조치 필요”


올해 1∼9월 수도권 아파트값 누적 하락폭이 10년 만에 가장 큰 것으로 나타났다. 정부가 27일 부동산 대출 규제를 대폭 완화했지만 극심한 거래절벽을 겪고 있는 부동산 시장 연착륙을 위한 추가 조치가 필요하다는 목소리가 나온다.
30일 한국부동산원에 따르면 올해 1∼9월 수도권 아파트값은 2.37% 떨어졌다. 동기 기준으로 2012년(―4.13%) 이후 10년 만에 최대 하락 폭이다. 서울 아파트값은 올해 들어 1.67% 하락하며 2013년(―1.89%) 이후 가장 큰 낙폭을 보였다, 경기(―2.57%)와 인천(―3.18%) 역시 10년 만에 아파트값이 가장 크게 하락했다.

시장 침체가 좀처럼 회복되지 않자 정부는 27일 윤석열 대통령 주재로 열린 제11차 비상경제민생회의에서 부동산 규제 완화 방안을 발표했다. 내년부터 규제지역 15억 원 초과 아파트의 주택담보대출을 허용하고 규제지역 내 1주택자와 무주택자의 주택담보인정비율(LTV)을 집값과 무관하게 50%로 완화하는 등의 내용이 담겼다.

업계 전문가들은 규제 완화를 반기면서도 후속 대책이 필수적이라고 입을 모았다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울 일부 지역을 규제지역에서 해제하는 방안을 검토해야 한다”고 말했다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “거래절벽을 조금이라도 풀기 위해서는 거래세(취득·등록세)나 보유세(종합부동산세) 중 어느 하나는 부담을 줄여줘야 한다”고 강조했다.
규제지역 내 LTV가 50%로 완화돼도 대출 한도를 높이는 효과는 고액 연봉자나 맞벌이 가구에 집중된다는 지적도 나온다. 금리가 가파르게 올라 대부분 가구는 ‘총부채원리금상환비율(DSR) 40%’ 규제에 먼저 걸리기 때문이다.

예컨대 연소득 5000만 원인 무주택자가 규제지역에서 14억 원 아파트를 살 때 현재는 최대 2억9400만 원의 주택담보대출(30년 원리금 균등 상환)을 받을 수 있다. 9억 원까지 LTV 40%, 9억 원 초과분에 대해선 LTV 20%를 적용한 결과다. 하지만 내년부터 LTV가 50%로 높아져도 대출 한도는 변함이 없다. 현재 대출 금리가 연 5.48%까지 뛰어 DSR가 40%에 꽉 찼기 때문이다.

반면 연봉 1억 원인 직장인이 같은 조건의 집을 산다면 현재 LTV 규제를 적용받아 최대 4억6000억 원을 대출받을 수 있다. DSR는 31.27%로 여유가 있다. 내년에 LTV가 50%로 완화되면 DSR 40%에 맞춰 5억8800만 원까지 빌릴 수 있다. 지금보다 대출 한도가 1억2800만 원 늘어나는 셈이다.

대출 금리가 현재와 같다면 14억 원짜리 아파트를 살 때 LTV 50%에 맞춰 최대 7억 원까지 빌릴 수 있는 대출자의 연소득은 1억2000만 원으로 추산된다. 부부 연봉이 각각 6000만 원을 넘으면 아파트 가격의 절반을 대출받을 수 있는 것이다.

은행권 관계자는 “DSR 40% 규제가 그대로인 상태에선 LTV 50%의 혜택은 고소득자에 집중될 것”이라며 “특히 DSR는 부부 연소득 합산이 가능해 맞벌이 가구의 대출 여력이 늘어날 것”이라고 했다.



정순구 기자 soon9@donga.com
김자현 기자 zion37@donga.com