급랭하는 부동산 경기와 금융시장 경색에 따른 자금난에 주택건설업계가 위기 상황으로 내몰리고 있다. 이런 가운데 중대형 주택건설업체 10곳 가운데 4곳 이상이 한계기업(이하 ‘좀비기업’) 상황에 처했을 가능성이 높다는 분석 결과가 나왔다.

또 지난해 말 현재 주택보유자 100명 가운데 8명 이상이 대출 원리금 상환에 어려움을 겪는 ‘하우스 푸어’ 상태인 것으로 나타났다. 올해 기준금리가 가파르게 상승하고 있는 점을 감안하면 그 규모는 크게 늘어났을 것으로 추정된다. 따라서 이에 대한 면밀한 분석과 함께 대응책 마련이 필요한 것으로 지적됐다.

한국토지주택공사(LH) 산하기관인 토지주택연구원이 26일(어제) 개최한 정책세미나(‘주택시장의 여건 변화에 따른 위기와 기회’)에서 이런 내용을 담은 보고서 ‘주택시장 변화에 따른 수급 진단과 향후 전망’이 공개됐다.

보고서에는 ▲최근 국내외에서 나타나고 있는 집값 하락의 의미 ▲가파른 금리인상 등으로 우려되는 부동산시장 문제 ▲정부의 270만 채 공급계획의 실현 가능성에 대한 점검 등 부동산시장의 현안이 고루 담겨 있다. 특히 그동안 막연하게 추정됐던 금리 인상으로 우려되는 부동산시장 문제들이 현실화할 가능성이 높다는 사실을 구체적인 통계수치로 분석해 눈길을 끈다.

우선 기준금리의 가파른 인상에 따라 좀비기업이 크게 늘어날 가능성이 높은 것으로 드러났다. 좀비기업은 영업이익으로 이자 등 금융비용을 부담할 수 없는 상황(이자보상비율 100% 미만)에 3년 이상 지속적으로 놓여 있는 부실기업을 의미한다.

27일 보고서에 따르면 지난해 말 현재 919개 중대형 주택건설업체 가운데 좀비기업은 251개(27.3%)로 집계됐다. 이는 전년 말(278개)보다는 나아진 규모다. 집값 상승 등으로 주택건설 수익률이 오른 반면 부채비율이 줄고 외부 차입금 의존도도 감소한 결과다.

그런데 최근 기준금리의 가파른 상승세로 인해 좀비기업은 잠재위험군(이자보상비율 100~200% 이하)까지 합치면 372개(40.5%)로 증가할 가능성이 큰 것으로 분석됐다. 또 대기업보다는 중기업에서 좀더 타격을 입을 것으로 추정됐다. 중기업은 평균 매출액이 400억~1500억 원 이하이면서, 자산총액이 5000억 원 미만인 기업이다.

보고서를 작성한 진미윤 토지주택연구원 정책지원단장은 “이는 관련 지표를 보수적으로 분석한 결과”라며 “좀비기업이 중대형 업체의 50%를 넘을 가능성도 배제할 수 없다”고 말했다. 그는 이어 “주택건설전문 소기업은 거의 대부분이 좀비기업 수준 상태에 내몰렸을 것”으로 덧붙였다.

실제로 이런 분석은 현실화할 가능성이 크다. 금리인상과 가파른 집값 하락세, 수요 위축에 따른 미분양 증가, 고물가로 인한 자재비 급등에다 금융시장의 ‘돈맥경화’ 등이 겹치면서 건설업계가 부도라는 절벽으로 내몰리고 있다는 경고음이 커지고 있다.

무리하게 대출을 받아 집을 샀다가 원리금 상환에 어려움을 겪는 ‘하우스 푸어’도 크게 늘어날 가능성이 높은 것으로 분석됐다.

보고서에 따르면 지난해 말 현재 전국에 자가보유자 1245만1000가구 가운데 하우스 푸어는 103만 가구(8.3%)로 집계됐다. 이들은 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%를 초과하면서 저축한 돈으로 은행 빚을 못 갚아, 집을 처분해야 할 상황에 놓인 가구이다.

지역별로는 수도권에 56만 가구, 비수도권에 47만 가구가 하우스 푸어 상태였다. 연령대별로는 35~44세 이하가 28.5%로 가장 많았고, 45~54세가 28.4%로 뒤를 이었다. 이어 55~64세(21.6%) 65세 이상(16.7%) 20~34세(4.7%)의 순이었다.

문제는 이러한 하우스 푸어가 최근의 금리인상 상황을 반영하지 않은 결과라는 점이다. 지난해 8월 이후 1년 남짓한 기간에 기준금리가 2.50%포인트(p)가 오르면서 각종 이자부담이 눈덩이처럼 불어나고 있음을 감안하면 규모가 훨씬 커졌을 가능성이 높다는 것이다.

하우스 푸어가 사회적인 중요 현안으로 다뤄졌던 2011년 당시 현대경제연구원이 추정한 하우스 푸어 규모는 최소 108만4000가구에서 최대 156만9000가구였다.

진 단장은 이에 대해 “하우스 푸어의 증가는 금융 안정성을 훼손하고, 소비를 위축시키는 결과를 가져온다”며 “이에 대한 정밀한 분석과 대응카드가 마련돼야 할 것”이라고 지적했다.

한편 지난 정부가 최근 주택공급을 크게 늘린 것으로 홍보했지만 재건축 등을 위해 멸실되는 주택을 제외한 실제공급 물량(이하 ‘순공급량’)은 오히려 줄어든 것으로 나타났다.

국토교통부는 올해 2월 발표한 ‘2021년 공급실적 및 12월 주택통계’를 통해 “지난해 준공물량이 43만1000채로 전년(47만1000채) 대비 소폭 감소했다”면서도 “다만 수급 핵심지표인 아파트 입주물량은 전국, 수도권, 서울 모두 예년 수준을 크게 상회하고 있다”고 자랑했다.

즉 아파트만 놓고 지난해와 최근 10년 평균 준공물량을 비교하면 ▲전국은 33만2000채 vs 31만 7000채 ▲수도권은 19만 채 vs 14만 8000채 ▲서울은 4만 7000채 vs 3만 7000채로 지난해가 많았다는 것이다.

하지만 보고서에 따르면 주택멸실이 최근 5년 간 연평균 12만5000채 규모로 크게 증가하면서 순공급량은 오히려 줄었다. 특히 지난해의 경우 전국 순공급량은 30만 채로 최근 5년 간 순공급량(40만 채)를 크게 밑돌았고, 2013년 이후 가장 적었다.

주택보급률이 2020년(103.6%)에 2019년(104.8%)보다 낮아진 이유도 1,2인 가구 증가와 함께 이처럼 순공급량이 줄어든 게 영향을 미쳤을 가능성이 크다.


황재성 기자 jsonhng@donga.com