최근 일부 지역에서 거래량이 소폭 늘어나며 집값 ‘바닥론’이 고개를 들고 있다. 시중 대출금리보다 낮은 특례보금자리론 출시, 1기 신도시를 비롯한 노후계획 도시들을 위한 특별법 발표 등이 거래량 증가를 이끌었다는 분석이다. 다만 현재 거래량이 여전히 평년보다 턱없이 부족한 수준인 데다 추가 금리인상, 미분양 증가 등의 악재가 산적해 있어 지금의 분위기가 계속되기는 쉽지 않다는 전망이 나온다.

16일 서울부동산정보광장 아파트매매거래 현황에 따르면 지난 15일 기준 서울 아파트매매거래량은 1220건으로 지난해 5월(1737건) 이후 8개월 가운데 가장 많이 거래됐다. 이를 근거로 ‘바닥론’이 고개를 들고 있다.

하지만 부동산 정보업체 부동산인포는 여전히 저조한 거래량과 쌓이고 있는 미분양 리스크로 인해 바닥론은 시기상조라고 판단했다.

부동산인포가 2006년~2022년까지의 매매거래량과 일반분양, 미분양가구 추이를 분석한 결과 매매시장과 미분양은 ‘반비례’ 관계다.

2006년 72만1000건을 기록했던 전국 아파트 매매거래는 2007년엔 53만9000건까지 감소했다. 이 기간 전국 미분양 가구는 10만가구를 넘었고 2008년에는 리먼브라더스 사태까지 터지며 16만5000가구까지 치솟았다.

금리인상 여파로 2022년 매매거래는 29만8000건까지 급감했고, 분양시장도 함께 위축 돼 1년 새 미분양가구는 약 3.9배가 증가한 6만8107가구로 급증했다.

또 통상 거래와 가격의 흐름은 유사하나 ‘거래의 질’이 중요하다고 부동산인포는 분석했다.

거래가 늘어도 당장 시세가 오르는 것은 아니다. 급매나 저가매물 위주의 거래는 거래량을 늘지만 가격 변동률은 마이너스가 된다. 가격이 플러스 변동률을 기록하려면 종전보다 오른 가격의 물건들이 거래돼야 하지만 현재는 그렇지 않은 상황이다.

거래가 감소했지만 가격이 오른 경우도 있다. 2021년은 2020년에 비해 거래량이 감소했지만 가격 변동률이 매우 높다. 이 시기는 매도자들이 가격을 올리거나 매물을 거두는 등 매도우위 시장으로, 오른 가격에 매입을 하는 매수자들이 있었기 때문이다. 거래 빈도는 줄었지만 높은 가격에 거래가 이뤄진 것이다.

2022년엔 거래급감과 함께 변동률(-3.43%)도 크게 하락했다. 이때는 시중 싼 매물이 증가했고, 실수요자 중심으로 거래가 적게 이뤄졌기 때문이다.

최근 서울 아파트 매매거래량이 소폭 늘었지만 여전히 평년보다 턱없이 부족한 수준이다. 서울지역 2020년 월평균 아파트매매거래는 6749건이며, 2021년 3498건, 2022년 1000건 등의 순이다. 올해 1월 1220건은 지난해 평균보다는 많긴 하지만 이전해 등과 비교하면 여전히 적다.

결국 지금의 시장은 집값 ‘바닥론’을 논할 단계는 아니라는 평가다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “현 주택시장은 고금리, 평년대비 거래량 감소, 미분양 증가, 신규분양 감소 등 악재들이 산재하고, 3.50%인 기준금리에서 추가 금리인상 가능성까지 불안정한 상황”이라며 “이에 따라 최근 거래 증가는 저가, 급매물 일부의 일시적 소진된 것으로 거래 분위기가 계속되기는 쉽지 않다”고 설명했다.

이어 “다만 정부가 부동산시장 연착륙을 위한 다양한 시도를 한다는 점은 매우 고무적”이라며 “거래량이 지난해의 1.5배 이상 늘어야 바닥이라고 볼 수 있을 것”이라고 말했다.

[서울=뉴시스]