정부, 임대차2법 제도개선안 공개…폐지·수정 4개 안 제시

임대차2법 제도개선방안 연구용역 보고서
전면 폐지안·지자체 자율·상한요율 인상·임대차 계약시 협상 포함 등

 2020년 7월 31일 계약갱신청구권과 전월세상한제 등을 포함한 임대차 2법이 시행된 지 2년이 지났다. 이 기간 동안 수도권 아파트 전셋값이 평균 19% 오르는 동안 월셋값은 28%가 오른 것으로 나타났다. 같은 기간 전세 거래가 4% 감소한 반면 월세 거래는 46% 증가해 전세의 월세화가 두드러지게 나타났다는 평가다. 사진은 1일 오후 서울 시내 한 공인중개사 사무실에 붙은 월세 안내문 모습. 2022.08.01.[서울=뉴시스] 

 윤석열 정부가 국정과제로 추진한 임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 제도 개편안을 담은 정부용역 결과 보고서가 나왔다.

6일 국토교통부에 따르면 국토부는 최근 국토연구원이 용역을 맡은 ‘주택임대차 제도개선 방안 연구’ 최종보고서를 공개하고 제도 개선 작업에 착수했다.

임대차 2법은 지난 2020년 7월 도입됐다. 이로써 임차인이 임차한 주택에 최소 4년간 전세로 거주할 수 있고 임대보증금 인상률을 5% 이내로 제한하는 등 보호장치가 생겼다. 그러나 임대차 시장이 매물이 감소하고 신규 임대차계약 가격상승 등을 초래했다는 지적도 제기됐다.

국토부는 지난 2022년 제도 개선을 위한 연구용역을 발주했으며 연구를 맡은 국토연구원과 민사법학회는 지난해 4월 국토부에 보고서를 제출했다.

보고서에 따르면 연구진은 ‘유연성과 투명성 강화’라는 기본방향 하에서 임대차2법 개선방안과 정책과제를 제시했다.

첫 번째 대안은 제도 도입 전으로 복귀하는 방안, 즉 임대차2법 폐지안이다. 연구진은 이 경우 신규계약의 보증금이 크게 뛰는 ‘이중가격’ 문제를 해소할 수 있고 계약 갱신에 따른 갈등, 신규 임차인에 대한 진입 제약을 줄일 수 있다고 밝혔다. 그러나 거주 예측기간이 줄어들고 정책 변화로 국민 피로도가 증가한다는 점은 단점으로 꼽았다.

연구진은 특히 전세가격이 급등하는 지역에 대해서는 1~2년의 유예기간 적용을 병행하고, 기존 임차인에 대한 계약갱신요구권이나 계약갱신 임대인에 대한 혜택 제도를 유지하는 등 보완장치를 마련할 것을 제안했다.

두 번째 대안은 지역에 따라 자율적으로 운영하는 방안이다. 토지거래허가구역처럼 ‘임대차 특별지역’(가칭)을 지정하거나 아예 지자체에 권한을 이양하는 방식이 그 예다. 임대차 특별지역은 프랑스 파리처럼 토지거래허가구역처럼 지자체장이 국토부 장관 등에 건의해 1~2년의 계약갱신요구권이나 상한요율을 적용하는 제도다.

연구진은 이 경우 지역에 맞는 임대차 제도를 운영할 수 있다는 장점이 있지만 여전히 지역에서 이중가격이나 계약갱신 갈등 문제가 남을 수 있고 지자체의 행정비용이 증가한다는 점을 단점으로 꼽았다.

세 번째 대안은 제도를 존치하되 임대차 계약을 맺을 때 임대인과 임차인이 계약을 맺을 때 계약갱신요구권과 상한요율을 적용 여부를 협상하는 방안이다.

연구진은 임대인에게도 계약갱신을 공실 방지를 위한 마케팅 수단으로 활용할 수 있다는 장점이 있다고 봤다. 다만 공급이 부족한 지역은 임대인의 영향력이 커지는 만큼 임대차 계약서에 관련 사항을 명확하게 기술하는 등의 보완이 필요하다고 제안했다.

마지막 네 번째 대안은 상한요율을 5%에서 10% 이내로 상향하거나 제도 적용 대상을 저가주택 등에 한정해 범위를 조정하는 방안이다. 이 경우 이중가격 문제를 일정 부분 해소할 수 있으나 적정 상한요율에 대한 사회적 합의를 도출하기 어렵다는 문제가 있다. 문턱효과가 생기는 부작용이 발생한다는 점, 정책이 더 복잡해진다는 점도 단점으로 꼽혔다.

연구진은 정책대상에 인센티브를 부과하거나 3년차와 4년차 갱신 시점에 10% 상한요율이 허용 가능하도록 유도할 필요가 있다고 보완책을 함께 내놨다.

이번 보고서에는 임차인 보호를 위한 정책과제로 ▲분쟁조정 내실화 ▲임대차계약 전자문서화 활성화 ▲확정일자 열람 확대 ▲전세시세 정보 공개 등이 담겼다. 연구진은 임대인의 권리를 명확하게 하기 위한 과제로는 ▲계약갱신요구권 사용 후 임차인의 일방적 계약해지 제한 ▲양수인의 실거주를 이유로 한 갱신 거절 허용 등을 제안했다.

임대차 2법 폐지는 법 개정이 필요한 사안이다. 다만 현재 여소야대 국면에서 국회 논의가 쉽지 않은 데다 탄핵 정국이 장기화됨에 따라 법안 통과가 불투명한 상황이다.

국토부 관계자는 “이미 시장에 임대차 2법이 정착했다는 의견과 부작용이 커 폐지해야 한다는 의견이 첨예하게 갈리는 사안인 만큼 조만간 국회 토론회 및 세미나 등을 통해 제도개선 방안을 모색할 방침”이라고 밝혔다.

[서울=뉴시스]