‘보유세’ 올리고, ‘거래세’ 낮추면 집값 더 떨어질까?

 고강도 부동산대책인 9.13대책 이후 아파트 거래량이 뚝 끊기는 이른바 ‘거래절벽’ 현상이 계속되면서 부동산시장에서는 거래세를 완화해야 한다는 목소리가 점점 커지고 있다.

집값이 앞으로 더 떨어질 거라는 전망이 우세한 가운데 집을 사려던 사람들도 구입 시기를 늦추면서 거래절벽 현상이 당분간 이어질 것으로 예상된다.

정부는 갭투자 등 다주택자들이 집값을 올리고 부동산시장을 교란하는 주범으로 꼽고 전방위 압박을 쏟아내고 있다. 지난 4월부터 시행된 양도세 중과를 비롯해 종합부동산세 강화, 신규 대출 금지, 공시지가 현실화 등이 대표적이다.

지난 4월1일부터 서울 등 조정대상지역 내 2주택 이상 다주택자가 주택을 양도할 경우 양도차익의 최대 60%까지 세금으로 내도록 강화했다.

우리나라에서 집 한 채를 소유한 가구수는 1074만 가구. 이중 집 한채만 가진 가구는 전체의 33%에 해당하는 350만 가구에 불과하다. 나머지 720만 가구는 집을 두채 이상 가진 다가구다. 또 국회 국토교통위원회 소속 민주평화당 정동영 의원이 국세청으로부터 제출받은 자료에 따르면 지난해말 기준 우리나라 다주택자 상위 10명이 보유한 주택수는 3756채로 집계됐다. 공시가격 기준으로는 6160억원으로 1인당 600억원어치의 주택을 보유한 것으로 나타났다.

거래가 뚝 끊긴 부동산시장에서 거래세 인하시기를 놓칠 경우 주택시장 전체가 위축되면서 자칫 내집마련 실수요자들이 피해를 입을 수 있다는 우려를 낳고 있다.

정부가 연내 집값 안정을 위해 수도권에 대규모 택지 4~5곳을 선정, 20만 가구를 공급하는 3기 신도시 공급 방안을 내놓을 예정이다. 하지만 공급보다 수요가 훨씬 많은 서울과 수도권 일부 지역에서는 주택 공급에 한계가 있을 수밖에 없다.

일각에선 주택 공급의 한계로 장기적으로 주택가격 상승의 불씨가 될 수 있다는 관측이 제기되고 있다. 공급 부족으로 인해 집값이 다시 오르면 부동산시장을 실수요자 위주로 재편을 위해 가능한 모든 수단을 동원하겠다는 정부 정책에 대한 반감이 커질 수 있다.

이 때문에 내년 종합부동산세 등 보유세 강화 방안은 정부의 원안대로 추진해 고가주택 소유자나 다주택자에게 부담을 주고, 거래세인 양도소득세와 취득세를 한시적으로 낮춰 다주택자들이 보유한 매물을 시장에 내놓을 수 있도록 유도해야 한다는 지적이다.

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관 후보자는 지난 2일 “부동산의 효율적 활용을 위해 중장기적으로 보유세 비중을 높이고 거래세 비중을 낮출 필요가 있다”고 피력했다.

홍남기 후보자는 이날 국회에 제출한 인사청문회 답변서에서 ‘최근 종합부동산세 인상과 관련해 거래세 인하가 동시에 추진될 필요가 있다는 주장에 대한 후보자의 견해’를 물은 자유한국당 추경호 의원 질의에 이같이 답변했다.

홍 후보자는 “신혼부부 등 정책적 배려가 필요한 계층에 대해서는 거래세를 인하할 계획”이라며 “취득세는 지방세로서 전반적 세율 인하는 지방재정에 미치는 영향, 지역 간 재원 배분 등을 고려할 때 신중한 검토가 필요하다”고 강조했다.

또 양도세 완화와 관련해 “양도세 완화에 대해선 “불로소득과 근로소득 간 과세 형평성, 정부의 일관된 투기 차단 방침 등을 고려할 때 신중한 검토가 필요하다”고 선을 그었다.

부동산시장에서는 지난 4월부터 시행된 양도세 중과 등 거듭된 압박 정책을 시행으로 다주택자 가운데 일부가 시장에 매물을 놓았지만, 현재의 다주택자 대부분은 세금 폭탄을 피해 집을 팔기보다 버티기에 들어갔다는 게 중론이다.

서울 강남구의 한 공인중개소 대표는 “강남 등 서울 일부 지역은 여전히 공급보다 수요가 더 많은 상황에서 일부 다주택자들은 세금 폭탄을 맞는 대신 임대업 등록으로 하거나 증여를 선택했다”며 “현재 다주택자들은 팔기보다 버티기에 돌입했고, 주택시장 활성화를 위해 거래세를 내릴 필요가 있다”고 말했다.

또 변수로 꼽은 금리인상 여파도 예상보다 미미하다. 지난달 30일 한국은행 금융통화위원회가 1.5%였던 기준금리를 0.25%포인트 인상했지만, 다주택자들이 아직까지 버틸 수준이다. 부동산 침체기에 가까운 이런 거래절벽에서도 집값이 떨어지지 않는 이유이기도 하다.

내년 금리 인상 속도와 폭에 따라 다르지만, 금리가 급등할 경우 지금 나온 급매물 시세보다 집값이 더 떨어질 가능성이 있다. 하지만 미국 금리인상 속도조절 가능성이 제기되고 있어 국내 기준금리 인상속도도 빠르지는 않을 것으로 예상된다.

또 거래세 인하를 위해서는 지방자치단체들의 반발도 잠재워야 한다. 취등록세는 지방세로, 전반적인 세율 인하는 지방재정에 미치는 영향이 크기 때문에 지자체의 반발을 어떻게 잠재울지도 관건이다. 일부에선 국세인 종부세가 늘어 지방교부금이 늘어 별반 차이가 없다고 주장하지만, 지자체를 설득하기에는 역부족이라는 지적이다.

전문가들은 양도세를 낮춰 부동산거래를 활성화할 필요가 있다고 진단했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “다주택자 입장에서 양도세를 최대 60%까지 내야 되는 상황이라 부담스럽기 때문에 매물을 내놓기가 쉽지 않다”며 “다주택자들이 거래절벽 상황에서 임대사업으로 돌아서면서 시장에 매물 잠김 현상이 지속되고 있다”고 분석했다.

심 교수는 “양도세를 낮추지 않고는 거래를 활성화할 방법이 뚜렷하지 않다”며 “거래절벽을 부동산시장이 멈춰 있는 상황에서 실수요자들이 매매에 망설이는 등 시장이 왜곡되고, 공급 대책으로 한계가 있을 수밖에 없다”고 덧붙였다.

【서울=뉴시스】