토지거래허가구역 확대에 ‘3년 내 매도’ 막혀
실거주 의무·중과세 부활 맞물리며 2주택자 세 부담 급증


서울의 일시적 2주택자들이 예상치 못한 ‘양도세 폭탄’에 직면했다. 토지거래허가구역(토허제) 확대와 세입자의 계약갱신청구권 등으로 기존 주택을 3년 이내 처분하기 어려워지면서, 신규 주택을 구입해도 양도소득세 비과세 혜택을 받기 힘들어졌기 때문이다.

23일 부동산 업계에 따르면, 최근 정부가 서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정하면서 ‘갈아타기 수요자’들이 혼란에 빠졌다. 전세 세입자가 있는 경우 매수자가 세입자를 승계할 수 없어 거래 자체가 불가능해졌고, 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면 최대 4년간 집을 비워줄 필요도 없다.

노원구 상계동에 사는 직장인 김 모 씨(42)는 지난해 아이들 통학 문제로 인근 전용 84㎡ 아파트(6억 5000만 원)를 새로 샀다. 기존 상계주공1단지(전용 59㎡, 4억 5000만 원)는 전세를 주고 ‘일시적 2주택자’가 됐다. 김 씨는 “3년 안에 팔면 비과세라 괜찮다고 생각했는데, 세입자가 계약갱신청구권을 써서 2026년까지 못 판다고 했다”며 “그 사이 양도세 중과가 부활하면 수억 원 세금을 내야 할 판”이라고 말했다.

도봉구 창동 힐스테이트에 거주 중인 이 모 씨(45) 부부도 비슷한 상황이다. 올해 초 갈아타기를 위해 새 아파트(6억 원)를 매수했지만, 기존 집(4억 3000만 원)을 팔 수 없게 됐다. 이씨는 “허가구역으로 지정되면서 새 매수자가 전세를 승계할 수 없다고 한다”며 “결국 세입자 계약 끝날 때까지 기다리거나, 세금 폭탄을 감수할 수밖에 없다”고 토로했다.

강북구 미아삼익 아파트를 보유한 정 모 씨(50)는 “기존 집이 전세로 묶여 있어 매도를 미뤘는데, 이번에 허가구역으로 지정돼 거래 자체가 막혔다”며 “비과세 요건 3년을 넘기면 다주택자로 간주돼 양도세가 최고 70% 넘게 붙는다더라. 그냥 이사하지 말 걸 그랬다”고 전했다.

내년 5월 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면 이들 부담은 더 커진다. 유예가 끝나면 조정대상지역 내 2주택자는 기본 세율(6~45%)에 20%포인트가 추가된다. 지방세를 포함하면 최고 71.5%에 달한다. 전세 만료 시점이 내년 5월 이후인 일시적 2주택자들은 사실상 세금 폭탄을 피하기 어렵다.

전문가들은 정부의 일률적 규제가 시장 순환을 막고 있다고 지적한다. 송승현 도시와경제 대표는 “집을 사고 파는 ‘갈아타기’는 시장의 자연스러운 순환인데, 이번 규제로 연결고리가 끊겼다”며 “토지거래허가구역 적용 예외나 실거주 의무 완화 등 세부 조정이 필요하다”고 말했다.

(서울=뉴스1)