‘공가’와 ‘폐가’ 구분 기준 알아야
주거 기능 유지 ‘공가’는 세금 대상
단전-단수된 빈집도 과세 가능성


‘법은 최소한의 상식’이라고 하는 말이 있다. ‘상식’이란 전문가가 아닌 일반인이라도 가지고 있어야 할 지식이나 이해력을 말한다. 법은 그런 상식 중에서도 최소한의 것으로 모든 사람이 지켜야 할 규범을 표시한다. ‘세법’ 역시 법의 한 종류로서 이런 기본적인 명제에 부합해야 한다.

하지만 세법과 세금의 실무에서 이런 명제에 부합하지 않는 사례가 종종 나온다. 법규의 옳고 그름을 떠나, 잘못된 판단으로 세금과 관련된 시비에 휘말리면 본인의 시간을 많이 써야 하고 큰 비용을 지출해야 할 수도 있다. 각별한 주의가 필요하다는 뜻이다.

‘폐가와 공가’에 대한 판단이 대표적인 사례다. 폐가란 사전적으로 ‘버려두어 낡아진 집’을 말하고 공가는 ‘사람이 살지 않는 집’을 의미한다. 사전적으로 두 개념에 별다른 혼선이 있을 이유가 없지만, 세법에서는 다르다.

A 씨는 광역시 소재 B주택을 매입했다가 2021년 3월에 양도했다. 재개발 투자 목적으로 취득했는데, 이를 매각할 당시 해당 지역은 조정대상지역으로 양도소득세의 중과 대상 지역이었다. A 씨는 해당 주택 외에 본인이 거주하던 집과 다른 주택이 1채 더 있는 상태라 해당 주택이 주택 수에 포함될 경우 3주택 양도세 중과 대상이 된다.

관건은 B주택이 주택으로서 기능할 수 있는 정상적인 주택인지 아니면 그 기능을 상실하여 사실상 ‘폐가’로 봐야 하는지였다. 수도권 및 광역시, 특별자치시 외의 지역과 광역시의 군지역, 경기도의 읍면지역, 세종특별자치시의 읍면지역에 있는 집이라면 다른 주택의 양도 시점에 기준시가 3억 원 이하인 경우에는 주택 수에 포함하지 않는다.

A 씨는 해당 주택이 과거에 화재가 발생한 적 있고, 이로 인해 사람이 거주하기 어려운 상태이며 전기와 수도를 사용하지 않아 기본요금만 부과되고 있다고 주장했다. 주택으로서 기능을 상실한 폐가이기 때문에 양도세 중과세의 대상이 되는 주택이 아니라는 취지였다.

과세 관청은 과거의 화재 이후에도 다른 사람의 전입 내역이 존재하고, A 씨가 주택을 살 당시의 매물 소개 자료에도 온전한 형태를 유지하고 있는 사진이 확인된다고 판단했다. 전기와 상수도의 단전 단수와 함께 노후화가 진행됐다 해도 그 구조나 기능에서 주거용에 적합한 상태를 유지하고 있는 점도 주택으로 판단할 근거로 여겼다.

세법상 주택은 ‘세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부와 그 부속 토지’라고 본다. ‘건축물’이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물 등’이라고 정의된다. 대법원은 ‘그 구조와 기능이나 시설 등이 본래 주거용에 적합한 상태에 있고 주거 기능이 그대로 유지, 관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물’일 경우 이를 주택으로 해석한다.

위 사례에서 쟁점이 되는 전기와 수도 관련 부분은 양도 시점에서 이를 사용하지 않고 끊어뒀다 하더라도 언제든지 다시 쉽게 연결하여 사용할 수 있는 주택이라면 폐가로 보지 않는다. 즉 비어 있기만 한 집, ‘공가’는 사람이 살고 있지 않더라도 주택으로 판단할 여지가 있다는 뜻이다. 폐가와 공가 사이의 외관상 특징은 일견 유사해 보이지만 세법상의 취급은 서로 다른 것이다. 이런 판단을 잘못하게 되면 다주택자가 돼 양도세가 중과될 수 있는 만큼 각별한 주의가 필요하다.

우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장