“미래의 부동산 개발은 복합공간 콘텐츠 운영자 역할이 핵심 키”

유니언플레이스 박지빈 사업전략총괄 이사(CSO)가 지난 1일 열린 유니언 DOT 컨퍼런스에서 ‘복합공간 운영자가 바라본 부동산 테크와 미래’라는 주제로 강연했다.

박 이사는 기존 도시개발의 문제점으로 △부동산 인플레이션으로 인한 임대료 상승 △고금리로 인한 공실률과 폐업률의 증가 및 수익률이 악화 등을 꼽았다. 또 신규 상업용 부동산 개발 시장이 기존에는 분양시장에 의존하는 형태였으나, 현재 분양시장의 침체로 사업 주체자들인 건물 소유자 및 자본투자자가 자산 매각 및 투자에 난항을 겪고 있는 현 상황도 짚었다.

박 이사는 향후 상업용 부동산 시장의 핵심이 ‘공간 콘텐츠를 통한 복합운영’에 있다고 분석했다. 도심공간에 노후화되어 기존 기능을 상실한 유휴건물을 젊은 감각으로 리모델링하고, 공간과 상권에 최적화된 복합공간 콘텐츠 운영을 통해 유휴 부동산 자산의 거래를 발생시킬 뿐만 아니라 투자 수익성을 만들어내는 ‘디벨로퍼레이터’ 솔루션을 제시했다.

디벨로퍼레이터는 중소형 상업용 부동산 개발 시장의 상승, 하락의 사이클 속에서 투자 자본과 자산 시장을 연결하여 건물과 공간의 가치를 높이고 수익을 극대화하는 솔루션을 제공할 수 있어야 한다며 부동산 업다운 사이클에 적절하게 대응하는 ‘웨이브서퍼’ 로서의 역할도 강조했다. 유니언플레이스는 강남, 한남 등 소형 건물(연면적 2000평 이하)의 밸류애드 개발 및 운영을 통해 다양한 공간 콘텐츠 운영과 복합 운영 비즈니스 모델 검증을 거쳤다고 밝혔다.

박 이사는 운영 관리 또한 축적된 경험과 데이터를 통해 신뢰할 수 있는 전문 오퍼레이터의 영역이라는 주장을 펼쳤다. 그러면서 유니언플레이스가 현재 어반 웰니스 컨셉으로 운영하여 평균 OCC 94% 이상을 점하고 있는 유니언호텔을 사례로 꼽았다. 유니언이 리모델링 및 운영하기 전에는 B1에 위치한 호텔 뷔페가 경영난으로 폐점 후 방치됐고, 1층의 카페 및 지상의 라운지바 또한 운영의 어려움을 겪고 있었으나, 젊은 감각이 묻어난 유니언의 F&B 브랜드와 코워킹, 웰니스클럽의 결합운영으로 현재 카페는 월 매출 및 임대료 4배 상승, 웰니스클럽은 연매출 11억원에 달하고 있다고 밝혔다. 여기에는 ‘Collective wellness’(웰니스의 집약)라는 컨셉이 주요했다는 것이 박 이사의 분석이다. 이처럼 유니언호텔은 도시 공간의 소비자 니즈가 점차 리조트나 호텔처럼 콘텐츠와 서비스의 복합성 요구가 높아지는 트렌드에 귀 기울인 결과물로, 유니언플레이스가 지향하는 코리빙 콤플렉스 모델이라고 덧붙였다.

박 이사는 향후 운영사업은 운영관리의 디지털전환을 통해, 직영 리테일 브랜드 멤버십 OS를 기반으로 각각 분산되어 있는 서비스 사용비를 절감하고, 운영 인적자원 및 데이터를 집약하여 결합운영의 효율성을 꾀할 수 있게 해야 한다는 결론을 전했다.

박 이사는 딜소싱과 공간기획, 공간 운영을 일원화한 디벨로퍼레이터의 비즈니스 모델에 대해 “개발과 운영관리를 하나로 가져가는 것이 지속가능성을 확보할 수 있다는 결론을 내렸다” 면서 “개발 단계에서부터 운영 콘텐츠의 MD구성과 설계, 시공 및 지속적 운영관리 능력은 디벨로퍼레이터가 지속가능한 부동산 개발을 이끌어낼 수 있는 핵심이 될 것”이라고 밝혔다.

이번 컨퍼런스의 발표 영상은 유니언플레이스 공식 유튜브 채널을 통해 다시 보기할 수 있다.

최용석 동아닷컴 기자 duck8@donga.com