서울시 ‘100년 도시공간 대개조’ 시동
뉴욕 고밀 복합개발 벤치마킹
최상층엔 전망대, 지상은 수변 공간
돛단배 형상화… 2025년 착공 목표

“여기는 원래 철도기지가 있던 자리입니다. 일대를 재개발하면서 철도 기지를 지하화하고 그 위에 고층 건물을 올렸습니다. 지금도 건물 지하에는 기차들이 지나가고 있습니다.”

19일 오후(현지시간) 미국 뉴욕 맨해튼 허드슨야드. 일대 개발을 총괄한 릴레이티드 컴패니즈의 제프 블라우 대표는 101층 높이의 야외 전망대 ‘엣지’에서 오세훈 서울시장에게 이 같이 말했다. 전망대에선 월드트레이드센터, 자유의 여신상, 센트럴파크 등 뉴욕의 상징물이 한눈에 보였다. 오 시장은 “허드슨야드는 영감을 주는 장소”라며 “서울 동서울터미널에도 같은 콘셉트를 적용할 생각”이라고 했다.


허드슨야드 프로젝트는 맨해튼 미드타운 서쪽 허드슨 강변에 있던 낡은 철도역과 주차장, 공터 등 약 11만㎡(약 3만3000평)를 입체적으로 재개발하는 사업이다. 2005년경부터 본격화돼 지금도 진행 중인데 뉴욕을 대표하는 도심 재탄생 사례로 손꼽힌다.

서울시 관계자는 “서울 광진구 동서울터미널 일대를 재개발하면서 허드슨야드를 비롯한 뉴욕의 고밀 복합개발 사례를 벤치마킹할 방침”이라고 말했다.

1987년 문을 연 동서울터미널은 연 면적 4만7907㎡(약 1만4500평)에 112개 노선, 하루 평균 1000대 이상의 고속·시외버스가 운행되는 대규모 터미널이다. 하지만 시설 노후화와 주변 교통체증으로 이용률은 점차 낮아지고 있다.

서울시는 2025년 동서울터미널 재개발 사업 착공을 목표로 하고 있다. 버스 터미널은 지하화하고 지상에 40층 규모의 복합 건물을 짓겠다는 구상이다. 새 건물은 한강의 역사성과 상징성을 드러내기 위해 과거 광나루터를 오갔던 돛단배를 형상화한 형태로 지어진다. 최상층에는 전망공간을 마련해 남산타워, 북한산, 한강, 강남 도심 등을 포함한 360도 파노라마 전망을 즐길 수 있게 할 계획이다.


지상에는 수변 휴식 공간을 마련하고 상업 및 업무시설을 유기적으로 배치해 터미널을 이용하지 않는 시민도 연중 찾아와 즐길 수 있게 할 계획이다. 서울시 관계자는 “버스터미널은 지하에 3개층 규모로 마련할 계획”이라며 “지상 부분을 수변 휴식 공간 등으로 만들어 시민들에게 돌려준다는 의미가 있다”고 설명했다.

서울시는 최근 개발이 임박한 뉴욕 중심부의 ‘포트어소리티 터미널’ 사례도 벤치마킹할 계획이다. 포트어소리티 터미널은 지은지 70년 넘은 버스터미널을 확장하면서 재건축을 통해 주변 교통환경까지 개선한 사례로 꼽힌다. 서울시 관계자는 “동서울터미널 역시 노후 터미널이 첨단 교통허브로 재탄생하는 사례가 될 것”이라고 말했다. 시는 동서울터미널을 시작으로 ‘100년 서울 도시공간 대개조’에 본격 착수할 방침이다.

오 시장은 20일 오전(현지시간)에는 미국 뉴욕 맨해튼 인근의 혁신개발 건축물 ‘원 밴더빌트’를 시찰했다. 이 건물은 1913년 문을 연 세계 최대 기차역 ‘그랜드 센트럴 터미널’ 주변에 세워졌다. 뉴욕시가 저층부 터미널은 유지하면서 상층부 넓은 부지에 대한 ‘공중권’을 양도할 수 있게 한 덕분에 ‘윈 밴더빌트’ 고층화가 실현됐다. 오 시장은 “한국이었다면 문화재인 그랜드센트럴 터미널 인근에 이런 건물을 세울 수 없었을 것”이라며 “미래지향적이지 않은 규제를 만들고 금과옥조처럼 지키는 게 시민들의 ‘삶의 질’을 높이는 데 도움이 되는지 깊이 고민할 필요가 있다”고 말했다.



뉴욕=전혜진 기자 sunrise@donga.com