“○억 아래론 안돼” 입주민 집값 담합땐 벌금 최고 3000만원

황재성기자

입력 2021-09-06 11:11:00 수정 2021-09-06 12:10:54

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서울 아파트 단지 밀집지역 모습. 2021.9.2/뉴스1 © News1
집값을 올릴 목적으로 안내문이나 온라인 커뮤니티 등을 이용해 특정 가격 이하로 중개를 의뢰하지 못하게 유도하거나, 특정 공인중개사에게 중개의뢰를 하지 못하도록 제한하는 행위 등을 하다가 적발되면 3년 이하 징역 또는 3000만 원 이하 벌금에 처해진다.

임대차 계약이 남아 있는 상황에서 임차인의 사정으로 집을 비워야 할 때 임차인은 중개수수료를 부담하지 않아도 된다. 또 가계약을 체결할 때 매매목적물과 매매대금과 중도금 지급방법 등을 확정했다면 정식 거래계약으로 인정받을 수 있다.

국토교통부는 이런 내용을 담은 ‘공인중개사법 관련 질의회신 사례집’을 8월31일자로 홈페이지 '정책정보'에 게재했다. 여기에는 공인중개사 사무소를 이용해 각종 부동산 계약을 할 때 헷갈릴 만한 사례들에 대한 정부의 유권해석이 담겨져 있다.

주요 내용을 간추려 문답 형태로 정리한다. 일부 문답에 추가된 괄호 안의 내용은 독자의 이해를 돕기 위한 추가 설명이다.


아파트값 담합 행위시 3000만 원 이하 벌금
Q. 아파트 입주민들이 온라인 주민커뮤니티를 이용해 특정 공인중개업소에 중개의뢰를 하지 않도록 유도하는 안내문을 게재하면 공인중개사법 위반인가?

A. 그렇다. 누구든지 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 개업공인중개사 등의 업무를 방해하면 처벌하도록 규정하고 있다. 이런 경우 3년 이하의 징역 또는 3000만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있다.(공인중개사법 제 33조)


Q. 어떤 행위들이 처벌 대상인가?

A. 다양하다. 우선 앞에서 언급했듯 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 개업공인중개사 등에 대한 중개의뢰를 제한하거나 제한을 유도하는 행위이다.

두 번째는 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 중개대상물에 대하여 시세보다 현저하게 높게 표시·광고 또는 중개하는 특정 개업공인중개사 등에게만 중개의뢰를 하도록 유도함으로써 다른 개업공인중개사 등을 부당하게 차별하는 행위이다.

세 번째는 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 가격 이하로 중개를 의뢰하지 않도록 유도하는 행위이다. 네 번째는 정당한 사유 없이 개업공인중개사 등의 중개대상물에 대한 정당한 표시·광고 행위를 방해하는 행위이다.

마지막으로 개업공인중개사 등에게 중개대상물을 시세보다 현저하게 높게 표시·광고하도록 강요하거나 대가를 약속하고 시세보다 현저하게 높게 표시·광고하도록 유도하는 행위이다.


거래계약서 작성 후 계약 해지 시 중개수수료는?
사진은 기사 내용과 관련 없음.
Q. 거래계약서를 작성한 뒤 거래당사자 간의 갈등으로 거래계약이 해지된 때 중개보수를 받을 수 있나?

A. 가능하다. 중개가 완성돼 거래계약서를 작성한 뒤 거래당사자 간의 사유로 계약이 해지됐다면 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받을 수 있다.


Q. 임대차계약의 만기가 도래하기 전에 임차인의 사정으로 퇴거했다. 이 경우 중개보수는 계약기간을 지키지 못한 임차인이 부담해야 하나?

A. 아니다. 중개보수는 중개의뢰인이 부담하는 것이다. 임대차 계약에서는 임대인과 새로운 임차인이 중개의뢰인이며, 전 임차인은 중개의뢰인 범위에 포함되지 않는다. 다만, 임대인과 전임차인의 별도 협의가 있으면, 협의를 따르면 된다.(법제처 법령해석 09-0384)


Q. 계약금의 일부인 가계약금을 받았는데, 계약서 작성 전에 거래당사자 간의 사유로 계약이 해제됐다. 이 경우 중개보수를 지급해야 하나?

A. 아니다. 거래계약서가 작성되지 아니한 채 가계약금을 수수한 것만으로는 중개가 완성된 것으로 볼 수 없고, 개업공인중개사는 원칙적으로 중개의뢰인으로부터 중개보수를 받을 수 없다.

다만 개업공인중개사가 계약의 성립에 결정적인 역할을 했는데도 중개행위가 중단됐다면 신의성실 원칙에 따라 개업공인중개사가 중개의뢰인에게 이미 이뤄진 중개행위의 정도에 상응하는 중개보수를 청구할 권리가 있다는 판결도 있다.(대법원 2007다12432)


가계약을 본 계약으로 인정받으려면….


Q. 가계약 이후 거래계약서 작성 시 계약체결일은 언제를 기준으로 해야 하나?

A. 가계약 시 매매목적물과 매매대금이 특정되고 중도금 지급방법 등에 관한 합의가 있다면 가계약일을 기준으로 거래계약 체결일을 기재해야 한다. 또 가계약을 정식 계약으로 인정하면 가계약한 날로부터 30일 이내 실거래 신고를 해야 한다.


Q. 경기가 안 좋아 폐업했다. 이런 때에도 거래계약서를 보관해야 하나?

A. 그렇다. 개업공인중개사가 중개를 완성하는 때에 작성하는 거래계약서와 중개대상물 확인 설명서는 폐업을 했거나 계약의 해제, 무효, 취소 등과 관계없이 3년 동안 보관해야 한다.


Q. 중개사무소 위치를 서울에서 경기도로 옮겼다. 계약서 보존의무는 없어지나?


A. 아니다. 개업공인중개사가 폐업 또는 중개사무소를 이전하더라도 개업공인중개사의 지위에서 발생한 거래계약서 보존 의무는 유지돼야 한다.


Q. 다가구주택 임대차 계약을 하면서 기존 계약에 대한 내용을 제대로 설명 받지 못해 전세보증금을 반환받지 못했다. 개업공인중개사를 상대로 손해배상을 받을 수 있나?

A. 가능하다. 개업공인중개사의 고의나 과실로 기존 계약 관련 정보를 제대로 전달 받지 못해 재산상의 손해가 발생한 때에는 배상할 책임이 생긴다.(공인중개사법30조/대법원 2011다63857)


동·호수 추첨 전 입주권은 중개대상물 아니다


Q. 주택재건축사업 조합원이 관리처분계획이 끝났지만 동·호수 추첨은 이뤄지지 않은 입주권을 매매할 때 중개대상물이 되나?

A. 안된다. 동·호수 추첨 전 입주권은 관련 대법원 판결(1991. 4. 23. 선고 90도1287)에 따라서 중개대상물인 건축물에 해당한다고 보기 어렵다.


Q. 동·호수 추첨이 끝난 분양권이다. 중도금을 다 내지 않은 상태인데, 거래가액은 어떻게 산정하나?

A. 계약금과 거래가 이뤄질 때가지 불입한 중도금에다 프리미엄을 합친 금액이 거래가액이다.


Q. 상가의 매매나 상가임대차 거래 시 권리금도 중개대상물인가?

A. 안된다. 권리금은 관행적으로 거래가 이뤄지는 것으로 중개대상물에 포함되지 않는다.


Q. 중개대상물 표시나 광고에 중개보조원 연락처를 넣어도 되나?


A. 안된다. 개업공인중개사만 가능하다. 법인이라면 소속 공인중개사의 경우 등록관청에 신고한 연락처만 추가 기재할 수 있다. 중개보조원은 어떤 경우도 허용되지 않는다.


Q. 계약체결이 딘 중개대상물을 ‘거래완료’라고 표시한 뒤 삭제하지 않고 남겨둬도 되나?


A. 안된다. 거래완료로 표시·광고된 중개대상물의 거래대금이 실제 거래대금과 달라 소비자의 오인이나 혼동을 줄 가능성이 크기 때문이다.


● 외국인도 중개사무소를 열 수 있다



Q. 외국인으로 중개사 자격증을 따면 사무실을 열고 영업을 할 수 있나?


A. 가능하다.


Q. 재외동포(F-4) 비자를 발급받은 경우 중개보조원 채용이 가능한가?

A. 그렇다. 다만 공인중개사법 제10조제1항(등록의 결격사유)에 저촉되지 않아야 한다.


Q. 중개가 아닌 계약서 대필도 중개행위로 보나?

A. 아니다. 계약서 대필 또는 대서는 거래당사자가 합의한 내용을 단순히 계약서만 작성하는 행위로 인정되며 중개행위로 보지 않는다. 이 때 대필료(대서료)가 오갔다면 중개보수에 해당하지 않는다.


Q. 공인중개사 개설 등록을 하려는데, 사면을 받은 지 2년이 지났다. 가능한가?

A. 안된다. 사면 받은 지 3년 이상 경과해야 가능하다.


Q. 공인중개사법 위반으로 400만 원의 벌금형을 받았다. 결격 사유에 해당하나?


A. 그렇다. 공인중개사법 위반으로 300만 원 이상의 벌금형을 선고받았다면 결격사유다.


Q. 분양 중인 모델하우스 앞에서 천막을 설치하고, 중개업무를 할 수 있나?


A. 안된다. 개업공인중개사는 천망 등 이동이 용이한 임시중개시설물을 설치해서는 안된다.(공인중개사법 제 13조 제2항)


황재성기자 jsonhng@donga.com

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