수도권 도로변 땅도 가치 천차만별
토지이용계획확인서 잘 살펴야
보전관리지역은 건물 높게 못 지어


지난해 받은 성과급으로 땅에 투자해 10년 정도 묻어둘 생각이던 회사원 A 씨. 경기 여주시에 경매(여주지원 2022타경3900-2)로 나온 땅을 발견했다. 4차 최저입찰금액은 4834만8000원으로 1차 감정가 9867만 원 대비 51% 감소한 상황. 광주원주고속도로 동여주 나들목(IC)에서 2.2km 떨어진 곳에 있는 땅으로 지목은 전(1518㎡·약 459평)이었고, 보전관리지역 및 접도구역 등으로 지정된 상태였다. 등기부에는 1순위 근저당권, 2순위 지상권, 3순위 근저당권, 4순위 경매개시결정(임의경매) 순으로 기록돼 있었다. 고속도로 변에 자리 잡고 있고, 가격은 싼 편이라고 판단한 A 씨는 경매에 참여하기 전 땅의 미래가치와 권리분석이 궁금해졌다.

땅의 미래가치는 토지이용계획확인서를 통해 확인할 수 있다. 해당 매각 물건의 용도 지역은 보전관리지역이다. 이는 자연환경 및 산림보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보, 생태계 보전 등을 위하여 개발보다는 보전이 필요한 땅이다. 물론 보전관리지역에서도 건축물 허가를 받으면 건물은 지을 수 있다. 이때 건폐율은 20% 이하이며, 용적률은 50% 이상 80% 이하다. 이처럼 보전관리지역으로 지정된 땅은 개발보다 보전에 무게중심이 실려 있기 때문에 미래가치를 담보하기 어렵다. 또 땅의 지목은 전이지만 주변은 수목이 풍성한 임야로 둘러싸여 있는 것도 단점이다.

또 이 땅은 용도 구역상 접도구역으로 지정됐다. 접도구역은 도로 구조 파손 방지, 미관 훼손 또는 교통에 대한 위험을 방지하기 위해 지정하는 곳이다. 이렇게 접도구역으로 지정된 땅에서는 땅을 깎거나 포장하는 등 토지의 형질변경 행위, 건축물 등을 신축, 개축, 증축하는 행위가 원칙적으로 금지된다. 접도구역에서는 한마디로 아무것도 할 수 없다는 뜻이다.

한편, 권리분석의 경우 기준권리보다 뒤에 나오는 권리는 원칙적으로 경매로 소멸한다. 하지만 기준권리보다 앞선 권리는 원칙적으로 매수인이 인수해야 한다(민사집행법 제91조 참조). 본건의 경우 기준권리는 1순위 근저당권이다. 기준권리보다 앞선 권리는 없다. 모든 권리가 기준권리보다 뒤에 있고, 기준권리는 경매로 소멸하기 때문에 매수인이 인수하는 권리는 없다.

부동산을 경매로 매수하는 가장 큰 장점은 시세보다 싸게 살 수 있다는 점이다. 하지만 아무리 땅을 싸게 매수해도 그 땅의 미래가치가 없다면 경매 투자에 실패한 것이다. 그래서 땅의 미래가치를 따지는 것은 권리분석보다 더 중요하다. 용도 지역 등이 안 좋다면 땅을 10년 동안 묻어 놓는다고 해도 수익이 담보되지는 않는다. 해당 물건은 여주시에 있는 땅이지만 용도 지역 및 용도 구역을 고려해 보면 미래가치는 많이 떨어진다. 따라서 권리분석에 이상이 없고, 3차까지 유찰돼 땅값이 싸다 하더라도 미래가치 없는 땅을 매수하는 것은 지양해야 한다.

고준석 제이에듀투자자문 대표