전세권자 보증금 인수가 원칙
세입자 경매신청 여부 확인해야
물건명세서에 배당요구 나와


최근 경매에 입문한 A 씨는 경기 용인시 기흥구의 한 아파트 경매 물건을 놓고 고민하다 입찰을 포기했다. 감정가격은 4억2000만 원인데 3회 유찰돼 최저 가격이 1억4000만 원(감정가격 대비 34%)까지 하락해 시세보다 저렴한 물건이었지만 선뜻 입찰에 나서지 못한 것.

A 씨가 입찰을 포기한 건 시세 파악을 위해 찾은 공인중개업소에서 해준 말 때문이다. 공인중개업소 사장은 “2회 차 매각기일에 2억8000만 원에 낙찰됐다가 잔금 납부를 포기하면서 재매각으로 나왔다”고 했다. 부동산 등기부등본을 열람해 본 A 씨는 한 건설회사에서 보증금 2억 원에 선순위로 전세권설정 등기를 해놓은 걸 발견했다. A 씨는 “선순위 전세권에 대해 잘 몰라 입찰을 포기했다”고 했다.

최근 경매물건 중 선순위 전세권이 설정된 물건을 종종 발견할 수 있다. 선순위 경매권 설정 물건은 기본적으로 낙찰자가 남은 전세계약 기간을 보장해주고 보증금을 인수해야 한다. 계약 기간 만료 시 보증금 반환 의무도 있어 권리분석을 꼼꼼히 하지 않으면 낭패를 볼 수 있다. 경매 초보자들은 선순위 전세권이 설정된 것을 보고 낙찰을 포기하는 경우도 많지만 공부하면 기회는 있다.

먼저 전세권의 개념부터 알아보자. 전세권은 전세금을 지불하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용하고 이익을 얻을 수 있는 권리를 의미한다. 전세권을 설정하면 부동산 등기부등본에 전세 금액과 존속 기간이 등기된다. 전세권자는 반드시 해당 부동산에 거주해야 하는 것은 아니다. 임대인과 특약으로 정하지 않는 한 제3자와 전대차 계약을 해도 무방하다는 특징이 있다.

기본적으로 부동산이 경매로 넘어가더라도 선순위 전세권자는 후순위 권리자보다 먼저 배당받을 수 있는 우선변제권이 있다. 전세계약 기간이 만료된 후 임대인으로부터 전세금을 돌려받지 못한 상황이라면 별도로 전세금 반환 청구 소송을 제기하지 않고 곧바로 임의 경매를 신청할 수도 있다.

선순위 전세권 물건을 볼 때 가장 중요한 건 전세권자가 경매신청 채권자인지 또는 배당요구종기일 안에 정상적으로 배당요구를 했는지다. 경매 절차에서 배당요구를 했거나 전세권자가 경매 신청을 했다면 더 이상 부동산에 대한 사용·수익권을 행사하지 않고 전세보증금을 돌려받겠다는 의미이기 때문이다. 즉, 낙찰대금에서 보증금을 우선변제(배당)받고 전세권은 소멸하게 되는 것이다. 이때는 전세권자가 보증금 전액을 회수했는지와 상관없이 낙찰자가 인수하는 금액이나 권리는 없다. 경매신청 여부는 부동산등기부등본을 통해, 배당요구 여부는 매각기일 1주일 전에 법원에서 공개하는 매각물건명세서에서 확인할 수 있다.

다시 A 씨 사례로 돌아가보자. 등기부등본과 매각물건명세서를 살펴본 결과 전세권자의 경매신청이나 배당요구 여부는 확인할 수 없었다. 2회 차 경매 낙찰자가 잔금 납부를 포기한 것은 결국 전세권자의 남은 전세계약 기간을 보장해 주고, 계약기간 만료 시 보증금 2억 원을 별도로 돌려줘야 했기 때문이었다. A 씨는 겁을 먹고 입찰 참여를 포기했지만, 만약 전세권자인 건설사가 배당요구를 했거나 경매신청을 했다면 좋은 기회가 될 수 있는 물건이었다.

이주현 지지옥션 선임연구원