내달 1일 시행 전세사기특별법 Q&A
‘다수 세입자 피해때 지원’한다는데… 집주인 1채 갭투자땐 지원 제외될듯
지역별 최우선 변제금액이 다른데… 해당금액 무이자-초과액 저리 대출


전세사기 피해 지원을 위한 특별법이 25일 국회 본회의를 통과해 다음 달 1일부터 2년간 시행된다. 전세사기 피해자로 인정되는 첫 사례는 다음 달 7일 국토교통부 ‘전세사기 피해 지원위원회’에서 결정될 전망이다.

특별법 통과까지 여야 협의에 진통을 겪으며 지원 대상, 지원 방식 등이 달라지거나 요건이 구체화된 게 적지 않다. 전세사기뿐 아니라 ‘무자본 갭투자’ 피해자도 특별법 적용을 받게 됐지만, 사기 혐의가 없는 집주인이 1채만 갭투자한 경우는 제외되는 게 대표적이다. 특별법 내용을 Q&A로 정리했다.


―전세사기 피해자만 지원되나.

“아니다. 기본적으론 전세사기 수사가 개시되거나 집주인이 보증금 반환 능력이 없는 이에게 소유권을 넘기는 등 전세사기가 의심될 경우 지원된다. 하지만 이 같은 사기 행위가 없어도 ‘다수의 세입자가 보증금 변제를 받지 못했거나, 피해 발생이 예상되는 경우’에도 지원된다. 이는 집주인이 갭투자로 주택을 여러 채 사들였다면 피해자로 인정될 수 있지만, 1채만 사들였다면 인정받지 못할 수 있다는 뜻이기도 하다. 다만 몇 채를 ‘다수’로 볼지는 국토부 위원회가 결정한다.”


―거주 주택 요건이 있나.

“거주 주택은 보증금 5억 원 이하로 전국의 전세 빌라(연립·다세대주택)의 98.4%가 해당된다. 피해자가 해당 주택에 실제 거주하는지 입증하기 위한 요건도 바뀌었다. 기존엔 확정일자나 대항력을 갖췄는지만 인정됐는데, 이젠 임차권 등기만 해도 가능하다. 근린생활시설 거주자, 이중계약과 신탁사기 피해자 등도 지원된다. 경·공매가 개시되거나 임대인이 파산 또는 회생 절차를 시작한 경우에도 지원된다.”


―피해 신청 방법은….

“관할 지자체에 관련 서류를 갖춰 신청하면 된다. 구체 내용은 국토부와 지자체 홈페이지, 안심전세포털에 나와 있다.”


―최우선 변제금만큼 무이자 대출을 해준다는데 누가 받을 수 있나.

“최우선 변제금은 소액 임차인의 거주 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 은행 등 선순위 권리자보다도 앞서 받을 수 있는 금액이다. 인천 미추홀구의 경우 과밀억제권역이어서 전세금이 1억4500만 원 이하여야 최대 4800만 원의 변제금을 받을 수 있다. 최초 계약 당시 변제금을 받을 수 있었어도 재계약하며 전세금이 올라 변제 대상에서 제외된 경우가 많았다.

정부는 이들에게 변제금에 해당하는 금액만큼 무이자 대출을 해준다. 소득, 자산 요건이 없고 대출 가능액은 경·공매가 이뤄지는 시점을 기준으로 한다. 서울은 최대 5500만 원, 경기 용인·화성·김포시, 세종시, 과밀억제권역이 최대 4800만 원이다. 이를 초과하는 보증금은 최대 2억4000만 원까지 연 1.2∼2.1%로 대출된다.”


―경·공매 절차를 정부가 지원해 준다는데….

“주택도시보증공사(HUG)가 전세사기 피해자들의 경·공매를 대행해준다. 생계나 주거를 위협받을 우려가 있는 경우 법원이 최장 1년간 경매를 유예해준다. 경·공매 비용의 70%는 정부가 부담한다.

임대인의 세금 체납액이 많아 경·공매가 진행되지 않는 경우에는 전체 세금 체납액을 임대인 보유 주택별로 나눠 경매에 부치는 ‘조세채권 안분’도 시행한다. 다만 이는 법 시행 1개월 후인 7월 1일에 시행될 전망이다.”


―다른 지원 방안은….

“최장 20년간 전세대출금 무이자 분할 상환이 된다. 제때 갚으면 20년간 연체 정보 등록·연체금 부과도 면제된다. 전세대출을 못 갚아 신용불량자가 됐다면 연체 정보도 삭제해 준다.”


정순구 기자 soon9@donga.com