[김종율의 상가투자]유동인구 몰리는 主동선을 파악하라
김종율 아카데미원장
입력 2019-08-23 03:00 수정 2019-08-23 11:12
유효수요 빨아들이는 ‘빨대’ 역할
아무 관련이 없는 여러 개의 후보점을 두고 단순히 유동인구만을 측정해 그 수를 비교하는 것이었다. 즉 서울 관악구 신림동의 주거지역 상가 한 곳과 서울 마포구의 한 지역 상가를 비교하면서 어느 쪽이 유동인구가 많은지 비교하는 식이었다.
물론 유동인구를 측정할 필요가 없는 것은 아니다. 유동인구는 주 동선을 파악하기 위해서 필요하다. 유효수요가 영양분이라면 동선은 빨대와 같은 것이다. 유동인구의 비율은 영양분을 흡수하는 비율이라 보면 된다. 해당 유효수요의 영양분을 가장 잘 흡수하는 자리를 고르는 것이 핵심이다.
많은 이들은 소매점의 매출이 ‘유동인구×내점률’이라 생각한다. 이는 역세권에서 유효수요가 적은 곳의 입지를 파악할 때나 유용하다. 동선이 유효수요라는 영양분을 얼마나 흡수하는 곳인지, 어디가 주 동선인지 파악하기 힘들 때에는 같은 시간대에 지나는 사람 수를 세어서 어디가 주 동선인지 가려내야 한다.
지도에 표시된 번듯한 상가 건물이 몇 년 전 경매로 나온 적이 있다. 서울 종로구 평창동인데 고급 단독주택이 즐비한 곳으로 상권도 꽤나 좋을 것으로 예상됐다.
만약 저 상가 건물에 처음 가서 주 동선을 파악해야 한다면 다음과 같은 방법이 유용할 수 있다. 우선 경매에 나온 것 외에 A 지점과 C 지점도 각기 상권이 있는 것이 확인된다. 그렇다면 이 3곳의 유동인구를 비슷한 시간대에 15분씩 재어 보면 된다. 아침 출근 시간에 3곳 모두 각각 15분, 점심때 15분, 저녁 퇴근 무렵에도 각기 15분씩 재어 그 숫자를 비교하는 것이다.
그렇게 해서 가장 유동인구가 많은 곳이 나오면 그곳이 주 동선일 것이다. 주 동선이 유효수요라는 영양분을 가장 잘 흡수하는 빨대가 되는 것이다. 이를 예상 동선별 유동인구로 표현하면 지도와 같다.
평창동은 도로가 구불구불한 특징이 있다. 동선을 그려보면 A 지점으로 상가를 이용하러 올 사람들의 동선과 범위는 파란색으로 표시한 곳으로 예상된다. 마찬가지로 C 지점 상권을 이용할 사람들의 범위는 빨간색으로 표시해 뒀다. 경매에 나온 B 자리는 검은색으로 표시했는데 동선을 살펴보면 가장 적은 유효수요의 범위가 예상된다. 실제로 유동인구를 측정해 보면 그 숫자가 가장 적을 것이다.
쉽게 말해 A, B, C 지역 윗쪽 사람들은 상가를 이용할 때 마트, 은행, 병원, 학원 등 이용하려는 업종이 A 지점에 있을 때 굳이 B 쪽으로 갈 일이 없다는 뜻이다. 이는 C도 마찬가지다. 그렇다면 B는 무슨 장사를 해도 할 게 별로 없다. 임대가 나가기 쉽지도 않을뿐더러 임대를 줘도 쉽사리 세입자가 바뀔 가능성이 높다. 이렇듯 주 동선 파악용으로 유동인구를 따져봐야 한다.
김종율 아카데미원장
김종율아카데미 원장
점포 개발을 할 때 일화다. 편의점 가맹점을 내고 싶다며 찾아온 분이 몇 가지 후보점을 두고 고민하고 있었다. 나름 부동산 공부를 많이 한 분이었기 때문에 당연히 상가에 대한 공부도 포함돼 있었다. 그분이 여러 개의 입지를 놓고 분석하는 방법은 유동인구만을 놓고 비교하는 식이었다. 너무나 단순하고 오차가 클 수밖에 없다. 아무 관련이 없는 여러 개의 후보점을 두고 단순히 유동인구만을 측정해 그 수를 비교하는 것이었다. 즉 서울 관악구 신림동의 주거지역 상가 한 곳과 서울 마포구의 한 지역 상가를 비교하면서 어느 쪽이 유동인구가 많은지 비교하는 식이었다.
물론 유동인구를 측정할 필요가 없는 것은 아니다. 유동인구는 주 동선을 파악하기 위해서 필요하다. 유효수요가 영양분이라면 동선은 빨대와 같은 것이다. 유동인구의 비율은 영양분을 흡수하는 비율이라 보면 된다. 해당 유효수요의 영양분을 가장 잘 흡수하는 자리를 고르는 것이 핵심이다.
많은 이들은 소매점의 매출이 ‘유동인구×내점률’이라 생각한다. 이는 역세권에서 유효수요가 적은 곳의 입지를 파악할 때나 유용하다. 동선이 유효수요라는 영양분을 얼마나 흡수하는 곳인지, 어디가 주 동선인지 파악하기 힘들 때에는 같은 시간대에 지나는 사람 수를 세어서 어디가 주 동선인지 가려내야 한다.
지도에 표시된 번듯한 상가 건물이 몇 년 전 경매로 나온 적이 있다. 서울 종로구 평창동인데 고급 단독주택이 즐비한 곳으로 상권도 꽤나 좋을 것으로 예상됐다.
만약 저 상가 건물에 처음 가서 주 동선을 파악해야 한다면 다음과 같은 방법이 유용할 수 있다. 우선 경매에 나온 것 외에 A 지점과 C 지점도 각기 상권이 있는 것이 확인된다. 그렇다면 이 3곳의 유동인구를 비슷한 시간대에 15분씩 재어 보면 된다. 아침 출근 시간에 3곳 모두 각각 15분, 점심때 15분, 저녁 퇴근 무렵에도 각기 15분씩 재어 그 숫자를 비교하는 것이다.
그렇게 해서 가장 유동인구가 많은 곳이 나오면 그곳이 주 동선일 것이다. 주 동선이 유효수요라는 영양분을 가장 잘 흡수하는 빨대가 되는 것이다. 이를 예상 동선별 유동인구로 표현하면 지도와 같다.
평창동은 도로가 구불구불한 특징이 있다. 동선을 그려보면 A 지점으로 상가를 이용하러 올 사람들의 동선과 범위는 파란색으로 표시한 곳으로 예상된다. 마찬가지로 C 지점 상권을 이용할 사람들의 범위는 빨간색으로 표시해 뒀다. 경매에 나온 B 자리는 검은색으로 표시했는데 동선을 살펴보면 가장 적은 유효수요의 범위가 예상된다. 실제로 유동인구를 측정해 보면 그 숫자가 가장 적을 것이다.
쉽게 말해 A, B, C 지역 윗쪽 사람들은 상가를 이용할 때 마트, 은행, 병원, 학원 등 이용하려는 업종이 A 지점에 있을 때 굳이 B 쪽으로 갈 일이 없다는 뜻이다. 이는 C도 마찬가지다. 그렇다면 B는 무슨 장사를 해도 할 게 별로 없다. 임대가 나가기 쉽지도 않을뿐더러 임대를 줘도 쉽사리 세입자가 바뀔 가능성이 높다. 이렇듯 주 동선 파악용으로 유동인구를 따져봐야 한다.
김종율 아카데미원장
비즈N 탑기사
- ‘투머치 토커’의 모자…민희진 폭주에 박찬호 소환 왜
- 백일 아기 비행기 좌석 테이블에 재워…“꿀팁” vs “위험”
- 최저임금 2만원 넘자 나타난 현상…‘원격 알바’ 등장
- “배우자에게 돈 보냈어요” 중고거래로 명품백 먹튀한 40대 벌금형
- 이렇게 63억 건물주 됐나…김지원, 명품 아닌 ‘꾀죄죄한’ 에코백 들어
- 상하이 100년간 3m 침식, 中도시 절반이 가라앉고 있다
- 김지훈, 할리우드 진출한다…아마존 ‘버터플라이’ 주연 합류
- “도박자금 마련하려고”…시험장 화장실서 답안 건넨 전직 토익 강사
- 몸 속에 거즈 5개월 방치…괄약근 수술 의사 입건
- 일본 여행시 섭취 주의…이 제품 먹고 26명 입원
- 한국에 8800억 투자 獨머크 “시장 주도 기업들 많아 매력적”
- 직장인 1000만명 이달 월급 확 준다…건보료 ‘20만원 폭탄’
- 1인 가구 공공임대 ‘면적 축소’ 논란…국토부 “면적 기준 폐지 등 전면 재검토”
- “만원으로 밥 먹기 어렵다”…평균 점심값 1만원 첫 돌파
- 고금리-경기침체에… 개인회생 두달새 2만2167건 역대 최다
- 美-중동 석유공룡도 뛰어든 플라스틱… 역대급 공급과잉 우려[딥다이브]
- 카드사 고위험업무 5년 초과 근무 못한다…여전업권 ‘내부통제 모범규준’ 시행
- 작년 서울 주택 인허가, 목표치 33% 그쳐… 2, 3년뒤 공급난 우려
- 은행연체율 4년9개월만에 최고… 새마을금고 ‘비상등’
- 작년 4대그룹 영업이익 24.5조, 66% 감소…현대차그룹만 늘어