임대료 5%이내 올리는 계약땐 2년 거주 안해도 양도세 면제
다주택은 마지막에 팔아야 혜택… 다가구는 모든 집 ‘5% 계약’ 필요

6·21부동산대책의 핵심인 상생임대인 제도가 등록임대사업자에게도 적용된다. 임대 의무 기간 동안 세입자의 계약 갱신 요구를 받아 갱신계약을 한 집주인도 상생임대인으로 인정받는다. 이들 모두 직전 계약보다 전월세 가격을 5% 이내로 올린 경우 2년 거주하지 않아도 양도소득세 면제의 혜택을 받는 것이다.

23일 기획재정부에 따르면 등록임대사업자가 2020년 12월 20일∼2024년 12월 31일 사이 5% 이내로 임대료를 올리는 계약(상생계약)을 체결했다면 등록임대주택의 임대 의무 기간이 끝나 매도할 때 양도세 비(非)과세 혜택을 받을 수 있다.

다만 다주택자라면 다른 주택을 모두 팔고 상생계약을 맺은 해당 주택을 마지막으로 팔 때만 혜택을 받을 수 있다. 기재부 관계자는 “등록임대사업자도 임대료 증액 제한 등 공적 의무를 다하는 만큼 요건만 충족되면 2년 거주를 인정해 준다”고 했다.

아울러 계약갱신요구권을 쓴 계약도 요건만 맞으면 혜택을 받을 수 있다. 다만 상생계약을 맺고 계약 기간을 2년 이상 유지해야 혜택을 받는다. 세입자가 먼저 계약 해지를 원하거나, 세입자 과실로 2년을 채우지 못해도 혜택을 받지 못한다. 기재부 관계자는 “집주인이 억울할 수 있지만 상생계약을 2년 유지해야 한다는 조건이 없으면 상생계약만 맺고 바로 계약을 해지해 버리는 사례가 나올 수 있다”고 했다.

다가구주택을 보유한 집주인도 상생임대인으로 인정받을 수 있다. 다만 구분등기를 하지 않았다면 해당 건물의 모든 세입자와 상생계약을 맺어야 한다.

다가구주택은 보통 호수(구획)별로 나누어져 있지만 소유자는 1명이다. 호수마다 소유주가 다른 다세대주택과 다르다. 소득세법 시행령에 따르면 다가구주택 전체를 양도하는 경우 그 전체 주택을 1주택으로 간주한다. 이에 따라 구분등기가 돼 있지 않은 다가구주택 소유주가 집을 팔 때 상생임대인 혜택을 받으려면 모든 호수별로 임대료 상승률이 5% 이내인 상생계약을 맺어야 한다. 다가구주택을 구성하는 한 집이라도 상생계약을 맺지 않으면 혜택을 받지 못하는 것이다.

상생임대인 제도는 직전 계약 대비 전월세를 5% 이내로 올린 집주인에게 양도세 비과세를 위한 실거주 요건(2년)을 면제해 주는 제도로 지난해 12월 처음 도입됐다. 기존에는 혜택 대상이 공시가격 9억 원 이하 주택에 한정됐지만 6·21부동산대책에서는 집값 기준이 없어져 모든 주택이 대상이 됐고, 장기보유특별공제를 받기 위해 필요한 실거주 요건(2년)도 면제해 준다.



최동수 기자 firefly@donga.com