자금조달계획서에 코인 매각대금도 기재해야…새해 달라지는 부동산제도[부동산 빨간펜]

전세가 월세로 대체되는 ‘전세의 월세화’ 현상이 가속화중인 15일 서울 한 부동산에 월세 매물이 보이고 있다. 하나금융연구소의 ‘전세의 월세화에 따른 금융수요 변화와 대응(이수영 연구위원)’ 보고서에 따르면 국내은행의 전세대출은 지난 2022년까지 꾸준히 증가했으나, 2023년 14조8000억원, 2024년 13조9000억원, 올해 6000억원(10월 누적) 감소했다. 전세 거래량이 위축되고 대출금리 상승 등의 영향으로 신규 대출보다 상환이 많아 순감소세가 지속되고 있다. 2025.12.15 뉴시스

2025년에는 부동산 시장에 영향을 주는 정책들이 연달아 등장했습니다. 수도권에서는 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)으로 지정하고 토지거래허가제를 실시하면서 실거주 요건이 강화되는 등 거래 조건이 까다로워졌습니다. 또 주택담보대출 상한을 6억 원으로 제한했고, 고가 아파트일수록 한도를 더욱 낮추는 등의 고강도 대출 규제도 시행됐습니다. 부동산을 사기로 마음먹었던 사람들은 여러 가지 규제와 준비 서류들로 더욱 복잡해졌습니다. 더군다나 내년부터 새롭게 바뀌는 점들도 숙지해야 합니다. 부동산을 매매하거나 임대할 때 챙겨봐야 할 점들이 무엇이 있는지 부동산R114의 도움을 받아 알아보겠습니다.


Q. 자금조달계획서를 작성할 때 달라지는 점이 있을까요?

내년부터는 자금조달계획서 양식에 새롭게 추가되는 내용이 많아집니다. 자금조달계획서는 규제 지역 내에 있는 주택을 구입하거나 비규제지역이라도 6억 원을 초과하는 주택을 살 때 부동산 취득 자금을 어떤 경로로 마련했는지 지자체에 제출해야 하는 서류입니다.

현재 자금조달계획서에서는 △금융기관 예금액 △주식·채권 매각 대금 △증여·상속 △현금 등 그 밖의 자금 △부동산 처분대금 등만 기재하면 됩니다. 하지만 내년부터는 가상화폐 매각 대금도 추가됩니다. 가상화폐로 번 돈으로 집을 살 경우 얼마를 조달했는지 구체적으로 기재해야 합니다. 이때 가상화폐 거래내역을 확인하기 위한 자료를 요청받을 수 있다는 점을 알아둬야 합니다.

증여·상속의 경우 금액과 증여세 또는 상속세 여부도 기재해야 합니다. 자금조달계획서 단계에서 세금 신고 여부를 확인하겠다는 취지입니다.

차입금의 경우 현재는 주택담보대출과 신용대출 외에는 ‘그 밖의 대출’로 기재했지만, 내년부터는 사업자 대출도 별도로 표기해야 합니다. 액수는 물론 자금을 차입한 금융기관명까지 기재해야 합니다. 이는 사업자 대출을 기업 운영 목적이 아닌 주택 구입 목적으로 사용하는 것을 조사하기 위한 조치입니다.

만약 외화로 주택을 매입했다면 금액과 외화 반입 신고 여부 등도 적어야 합니다. 해외 금융기관 대출을 받아 송금하는 경우에도 금융기관과 액수도 명확히 표시해야 합니다.


Q. 부동산 거래 시 공인중개업자에게 내야 하는 증빙자료가 늘어날까요?

내년부터는 공인중개업자가 매매 계약을 신고하는 경우 계약서와 계약금 입금 증빙자료 제출이 의무화됩니다. 지금은 공인중개사가 매매 계약을 신고하는 경우 별도의 증빙자료 제출 의무가 없어 실거래가 띄우기 등이 가능했는데, 이를 차단하겠다는 겁니다. 이로 인해 거래 신고시 공인중개사에게 해당 내용을 전달해야 합니다.


Q. 내년에도 주택담보대출 받기가 더 어려워질까요.

내년 1월부터 주택담보대출 위험가중치가 현재 15%에서 20%로 상향 조정돼 은행권의 대출 취급 여력이 줄어듭니다. 위험가중치가 20%로 높아지면 1조 원의 주택담보대출을 실행하기 위해서 은행이 적립해야 하는 자기자본이 150억 원에서 200억 원으로 증가한다는 의미입니다. 은행의 자기자본 부담이 늘어나면 대출 취급 규모를 줄이는 방법을 선택할 가능성이 커지기 때문에 내년에도 대출 한파가 이어질 것이라는 전망이 나오고 있습니다.


Q. 다주택자들의 양도소득세가 늘어날까요.

다주택자 양도소득세 중과배제는 내년 5월까지 적용됩니다. 이 제도는 양도세 부담을 덜어 주택 거래를 촉진하기 위한 조치로 올해 5월 종료됐어야 하지만 1년 연장한 바 있습니다. 양도세 중과율은 2주택자의 경우 기본세율에 20%에 포인트, 3주택 이상은 기본세율에 30%포인트가 중과돼 부담이 늘어날 수밖에 없습니다. 다만 집값 상승 등 부동산 시장 흐름이 바뀔 경우 정부가 시행령 개정을 통해 유예 기간을 다시 연장할 가능성도 있습니다.


Q. 서로 다른 지역에 근무하는 주말부부도 내년부터는 각각 월세 공제를 받을 수 있나요?

총급여 8000만 원 이하인 부부가 근무지 등 사유로 따로 거주하면서 각각 월세를 낼 경우 가능해집니다. 기존에는 세대주 1인만 공제받을 수 있었지만, 내년부터 월세 세액 공제 대상자가 확대됐기 때문입니다. 다만 세대주와 배우자의 주소지는 서로 다른 시군구여야 하며, 무주택자 요건도 충족해야 합니다. 공제한도는 부부 합산 연 1000만 원까지 인정됩니다.



윤명진 기자 mjlight@donga.com