[우병탁의 절세통통(㪌通)]상속주택, 중과세 피하려면 5년내 팔아야

동아일보

입력 2021-10-12 03:00:00 수정 2021-10-12 03:09:56

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상속받은지 5년 지나면 주택수 포함
1주택자 양도세 비과세 적용 못받아
부모집에 함께 살던 자녀 상속땐
부모 보유기간 인정해 비과세 가능


우병탁 신한은행 부동산투자문센터 팀장

부동산을 양도하면 양도소득세가 발생한다. 부동산을 판 가격(양도가액)에서 부동산을 산 가격(취득가액)과 사고팔 때 들어간 비용 등을 뺀 가격을 양도차익이라 한다. 양도차익에서 해당 부동산 보유 기간이 3년 이상이면 매년 2%씩, 최대 30%의 장기보유특별공제를 차감하면 양도소득금액이 된다. 여기서 1인당 연 250만 원의 기본공제를 뺀 금액(과세표준)에 양도세가 매겨진다.

그런데 양도세 과세에도 여러 예외가 있다. 1주택에 대한 양도세 비과세가 대표적이다. 이 경우 양도금액이 9억 원까지는 양도세가 없고, 9억 원 초과분에는 장기보유특별공제를 적용해 보유 및 거주기간에 따라 최대 80%까지 차감받을 수 있다. 반면 다주택자가 조정대상지역 주택을 양도하면 기본세율(6∼45%)에 최대 30%포인트가 중과되며, 장기보유특별공제도 적용되지 않는다.

양도하는 주택을 제외한 다른 주택이 주택 수에 포함되는지, 양도하는 부동산의 보유 및 거주 기간이 양도세를 좌우하는 셈이다. 일반적으로 부동산 보유 기간은 취득일부터 양도일까지다. 비과세와 장기보유특별공제를 정할 때 필요한 거주 기간은 소유자로서 거주한 기간으로 판단하는 게 원칙이다.

그런데 상속받은 주택에는 다른 기준을 적용한다. 따로 살던 부모로부터 주택을 상속받은 경우 상속받기 전부터 본인이 원래 갖고 있던 집을 먼저 팔면 상속받은 주택은 없는 것으로 간주하고 비과세를 받을 수 있다. 부모의 사망으로 주택을 상속받는 건 개인이 선택할 수 없는 문제라고 보기 때문이다.

본인이 원래 소유하던 집이 아니라 상속받은 주택을 먼저 팔 경우 매각 시점이 상속 개시일로부터 5년 이내라면 2주택자에 대한 중과세를 적용하지 않는다. 반면 5년이 지났다면 2주택으로 중과세한다. 상속받은 주택은 일정 기간 안에 매각하도록 중과세의 유예 기간을 둔 것이다.

부동산을 단기간 보유하다 양도하면 단기 양도에 따른 중과세율을 적용하는 게 원칙이다. 보유 기간이 1년 미만이면 세율은 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%로 오른다. 하지만 상속받은 부동산에는 예외적인 기준을 적용한다. 상속받은 부동산의 보유 기간은 피상속인의 취득일부터 계산한다. 이 기간이 2년 이상이면 단기 양도에 따른 중과세를 피할 수 있다.

상속받은 부동산이 주택이라면 비과세 여부에 대한 판단도 중요하다. 예컨대 본인 소유의 주택은 없는 상태에서 부모의 집을 상속받고 그 집을 바로 양도할 경우 부모와 자녀가 상속개시일 당시 같은 세대였는지 별도 세대였는지에 따라 비과세 여부가 갈린다.

별도 세대였다면 본인의 취득일(상속 개시일) 이후부터 양도일까지의 기간만 인정되지만, 부모와 같은 세대였다면 부모의 보유 및 거주기간이 그대로 인정된다. 즉 부모의 보유와 거주 기간에 상속개시일 이후 본인이 추가로 보유하거나 거주한 기간을 합하여 비과세 요건을 충족한다면 비과세를 받을 수 있는 셈이다.

단기 양도세율과 비과세와는 달리 장기보유특별공제 적용 시에는 상속받은 부동산일지라도 부모 등 피상속인의 보유 및 거주 기간을 합산하지 않는다. 상속 개시일 후 본인의 보유 및 거주 기간만 인정된다는 뜻이다.

상장지통(喪杖之痛)은 인생사 중 가장 큰 슬픔 중 하나다. 마음을 추스르고 평정심을 찾기까지는 상당한 시간이 걸릴 수 있다. 그러나 부모님이 물려주신 소중한 재산이 잘 정리될 수 있도록 하려면 정신을 바짝 차려야 한다.

우병탁 신한은행 부동산투자문센터 팀장


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