소규모 재건축 조합원도 5년 보유·3년 거주면 주택매매 가능

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다음달 4일부터 서울 등 투기과열지구에서 소규모 재건축이 추진되는 주택도 5년 이상 소유하고, 3년 이상 거주했다면 매매가 가능해진다. 2종 일반주거지역에서 가로주택정비사업을 추진할 때 15층으로 규제됐던 건물 층고 제한이 폐지된다.

또 재건축 부담금을 산정할 때 부대·복리시설의 가격도 반영할 수 있는 길이 열려 상가조합원의 재건축부담금 부담이 크게 줄어들 것으로 기대된다. 이와 함께 지방지역에 수도권에 대항할 초광역권을 조성하기 위한 초광역권계획위원회 구성요건 등에 대한 세부내용이 마련됐다.

국토교통부는 26일(오늘) 열린 국무회의에서 이런 내용을 담은 ‘빈집 및 소규모주택정비법(이하 ’소규모주택정비법‘) 시행령’과 ‘재건축초과이익환수에 관한 법률(이하 ’재건축이익환수법‘) 시행령’, ‘국토기본법 시행령’ 등의 개정안이 의결됐다고 밝혔다.

이번에 개정된 시행령들은 모두 상위법이 올해 2월 3일 개정되면서 필요한 후속조치들을 담고 있는데, 대통령의 재가를 거쳐 다음달 4일부터 시행된다. 개정 시행령별 주요 내용을 문답으로 정리한다.

● 소규모주택정비법= 5년 보유, 3년 거주하면 주택매매 허용

Q. 소규모주택정비란?
A. 일반적인 재건축재개발이 아니라 1만㎡ 이하 200채 미만의 노후건축물밀집지역(전체의 3분의 2이상)에서 진행되는 정비사업을 말한다. 크게 4가지 유형이 있다. ①자율주택정비사업 ②가로주택정비사업 ③ 소규모재건축 ④소규모재개발이다.

자율주택정비사업은 빈집밀집지역이나 소규모주택정비 관리지역으로 지정된 곳에서 추진하는 재건축 사업으로, 주택수가 20채 미만인 지역에서 추진된다.

가로주택정비사업은 면적이 1만㎡ 이상인 지역에서 종전의 가로를 유지하고 기반시설의 추가부담 없이 노후주택을 소규모 공동주택으로 재건축하는 것이다. 단독주택만 있다면 10채 이상, 공동주택은 20채 이상일 때 가능하다.

소규모재건축은 1만㎡ 이상이면서 200채 미만인 지역이다. 소규모재개발은 5000㎡ 미만이면서 철도역 승강장 경계에서 350m 이내인 지역에서 추진 가능하다.

Q. 조합원 지위 양도가 허용된다는데….
A. 그렇다. 조합설립 인가 이후 1세대 1주택자로서 5년 이상 보유하고, 3년 이상 거주했다면 주택을 팔 수 있다.

Q. 가로주택정비사업에서 층수 규제는 어떻게 됐나?
A. 2종 일반주거지역에서 진행하는 가로주택정비사업에 대해 서울시와 경기도 등 일부 지방자치단체는 현재 층고를 15층까지만 허용한다. 앞으로는 이 규정이 폐지된다. 이에 따라 가로구역이나 도로의 넓이 등을 고려해 각 지자체가 자율적으로 층수규제를 조정할 수 있다. 서울시가 이번 규제 폐지에 적극적이었다.

Q. 조합설립 절차를 의무화했다는 데 규제 강화 아닌가?
A. 소규모주택정비는 일반 재건축재개발에 비해 규모가 작아 중구난방으로 진행되면서 나타나는 갈등을 막기 위한 예방 조치다. 누명하게 정비사업을 진행하라는 취지다.

개정 시행령에 따라 일단 조합설립을 위한 창립총회를 의무적으로 열어야 한다. 이를 위해 소규모정비사업을 하고 싶은 토지 등 소유자는 과반수의 동의를 확보한 뒤 대표자를 선임하고, 토지 등 소유자 5분의 1 이상의 요청을 받아낸 뒤 대표는 창립총회를 개최해야 한다. 또 창립총회에서 조합운영 방식을 담은 조합정관을 확정하고, 임원과 대의원 등도 선임해야 한다.

Q. 허가 행위가 추가됐다는 데….
A. 그렇다. 난개발을 막고, 소규모주택사업이 무질서하게 추진되면서 우려되는 민원 등을 막기 위한 조치이다.

정부는 일단 상위법인 ‘소규모주택정비법’을 개정하면서 사업시행구역에서 건축물의 건축이나 토지의 형질변경 등은 관할지역 시장·군수의 사전허가를 받도록 제한하는 규정을 신설했다. 또 시행령에서는 법률에서 정한 행위 이외에 가설건축물의 건축, 건축물의 용도변경, 이동이 어려운 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위 등도 시장·군수의 사전 허가를 받도록 했다.

● 재건축이익환수법= 상가조합원 부담금 부담 줄어든다

Q. 일반 재건축에서 상가를 보유한 조합원의 부담금이 줄어든다는데….
A. 맞다. 상가조합원이 재건축 주택을 공급받는 경우 기존에 소유하고 있던 부대·복리시설의 가격을 재건축부담금 산정 시 반영하기 위한 근거와 절차가 마련됐다.

일단 부대·복리시설의 가격을 감정평가로 구하고, 사업개시시점 주택가액에 반영하기로 했다. 즉 재건축부담금을 산정할 때 종료시점 주택가액에서 공제할 원가를 {개시시점 주택가액(부대·복리시설의 가격 포함)+정상주택가격상승분+개발비용}으로 조정한 것이다. 부대·복리시설 가격이 포함된 만큼 원금이 늘어남으로써 재건축부담금은 줄어들게 된 셈이다.

재건축부담금은 종료시점 주택가액에서 원가를 뺀 뒤 조합원이 얻게 될 평균이익에 따라 10~50%의 부과율을 적용해 산정한다.

Q. 이번 조치가 가져올 효과는?
A. 국토부는 이번 조치로 그동안 형평성 논란이 제기됐던 상가조합원의 불합리한 점이 개선됨으로써 조합원 간의 분쟁이 줄어들고, 재건축 사업추진 속도가 빨라지는 효과를 거둘 수 있을 것으로 기대했다.

● 국토기본법= 부울경초광역권 조성 본격화된다

Q. 초광역권이란?
A. 광역지방자치단체 행정구역을 넘어서는 2개 이상의 기초 지방자치단체 또는 광역-기초지자체를 묶어서 만든 특별권역이다. 수도권에 과도하게 집중된 인구와 경제 비중을 낮추기 위해 도입된 제도이다. 국토균형발전을 위해 ‘수도권 대항마 지역권’을 만드는 것이다.

Q. 개정 시행령에는 어떤 내용이 담겼나?
A. 초광역권의 장기적인 발전방향을 제시하는 초광역권계획의 수립절차 등에 대한 세부적인 내용이다.

우선 초광역권계획의 수립을 전담할 조직인 초광역권계획위원회는 해당 초광역권에 포함될 지자체의 지방의회의원과 관계공무원, 민간전문가 등 25명 이상 30명 이하의 위원으로 구성하도록 했다.

위원장 및 부위원장의 선임·역할, 위원의 임기(2년), 위원의 해임 및 위원회의 개의·의결 조건 등도 정해졌다. 이밖에 위원회의 운영에 필요한 구체적인 사항은 초광역권계획 수립주체가 정하도록 했다.

Q. 현재 추진되는 초광역권은 어디가 있나?
A. 국회입법조사처가 5월에 내놓은 보고서(‘국가균형발전을 위한 초광역협력 현황과 향후과제’)에 따르면 현재 가장 빠른 움직임을 보이고 있는 지역은 부산울산경남권이다. ‘부울경특별연합’으로 불리는데, 올해 4월 18일, 행정안전부로부터 승인을 받으면서 공식적인 설치 절차가 시작됐다. 규약에 따르면 본격적인 사무개시일은 2023년 1월 1일이다.

대구와 경북도 올해 3월 ‘대구경북광역행정기획단’을 공식 출범시키면서 두 지역을 묶은 ‘대구경북초광역권’ 사업에 박차를 가하고 있다.

광주와 전남은 2020년 11월 ‘광주·전남 행정통합 논의를 위한 합의문’에 서명한 뒤 올해 하반기까지 행정통합에 관한 연구를 진행할 예정이다.

충청권은 2020년 11월 ‘충청권 광역생활경제권 추진 합의문’을 마련한 데 이어 지난해 말 공동으로 추진할 전략사업 30개를 확정지었다. 충청권은 2024년까지 특별지방자치단체(가칭 ‘충청광역청’) 설립을 목표로 준비 작업을 진행 중이다.

이밖에 강원·전북·제주는 각각 강소권 육성 및 인근 초광역권과의 연계사업 발굴을 준비 중에 있다.



황재성기자 jsonhng@donga.com