서울 35층 규제 폐지-‘용적률 500%’ 대선 공약… 재건축단지 술렁

대선후보들 규제완화 공약 잇달아 한강변 ‘고층 재건축’ 기대 부풀어
매물 다시 회수… 대부분 거래 끊겨
전문가 “안전진단-재초환 완화해야 재건축단지 실제 공급 이어질 것”

입주 40년 가까이 되는 서울 용산구 서빙고동 신동아아파트. 1300여 채 규모의 대단지이지만 매물은 거의 자취를 감췄다. 대선 후보들이 잇달아 재건축 규제 완화 공약을 내놓은 데 이어 서울시가 35층 층수 규제를 없애겠다고 발표한 영향이 크다. 지난해 1월 재건축 조합 설립 전만 해도 15개 안팎이었던 매물이 현재 1, 2개에 그친다. 인근 공인중개업소 관계자는 “재건축 기대감이 커진 집주인들이 매물을 거둬들이거나 매도를 보류하고 있다”고 했다.

서울시가 이달 3일 35층 층수 규제를 폐지하면서 한강변 주요 재건축 단지마다 재건축 기대감이 커지고 있다. 대선 후보들이 앞다퉈 안전진단 완화, 용적률 상향 등 재건축 규제 완화 공약을 내놓으면서 시장의 관망세도 짙어지고 있다.

6일 부동산 업계에 따르면 최근 서울 강남구 압구정동, 용산구 이촌동, 영등포구 여의도동, 광진구 광장동, 송파구 잠실동 등 주요 재건축 단지들은 대부분 거래가 끊겼다.

광진구 광장동 극동아파트도 기대감이 높아지고 있다. 인근 공인중개업소는 “2주택자가 보유세 부담이 크다며 지난해 말 1채를 내놓았는데 최근 매물을 거둬들였다”며 “재건축 속도가 높아질 거라는 기대감이 퍼지면서 일단 기다려 보겠다는 것”이라고 전했다. 매도 호가를 올리는 집주인도 나온다. 송파구 잠실동 한 공인중개업소는 “전용면적 82m² 집주인이 최근 호가를 31억8000만 원에서 32억 원으로 올렸다”며 “매수세가 붙지 않아 거래는 없지만 집주인들의 기대감은 확실히 커졌다”고 했다.

전문가들은 주요 재건축 단지 물량이 실제 공급으로 이어지려면 추가 규제 완화가 필요하다고 지적한다. 서울시는 층수 규제는 없애도 기존 용적률은 유지하겠다는 방침이지만, 이재명 더불어민주당 대선 후보와 윤석열 국민의힘 대선 후보 모두 재건축 단지 용적률을 최대 500%까지 허용하겠다는 공약을 내세우고 있다. 실제 용적률이 얼마로 정해질지에 따라서 재건축 사업 형태가 달라질 수 있다는 뜻이다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “35층 규제는 풀었지만 서울 시내 3종 일반주거지역을 비롯해 주요 한강변 재건축 단지 용적률은 최대 250%대”라며 “50층 이상의 초고층 아파트가 들어서려면 용적률이 더 완화되어야 한다”고 했다.

안전진단이나 재건축초과이익환수제(재초환)도 넘어야 할 산이다. 안전진단은 1차(정밀안전진단)와 2차(적정성 검토)로 나뉘는데, 지난해 서울 시내에서 재건축 단지 14곳이 2차 안전진단을 신청했지만 1곳도 통과하지 못했다. 재초환에 반발하는 목소리도 크다. 전국 재건축단지 72개 조합이 뭉친 ‘전국재건축정비사업 조합연대’는 최근 대선 후보 캠프에 재초환을 유예해 달라는 청원서를 제출했다. ‘강남 1호’ 재초환 대상 단지인 서울 서초구 반포현대 아파트는 가구당 부담금이 3억4000만 원이 될 것으로 예상되는 등 부담이 작지 않기 때문이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “35층 규제 폐지가 파급력을 가지려면 안전진단 완화와 재초환 규제 완화도 함께 병행되어야 한다”며 “결국 대선 후보들이 내건 재건축 규제 완화 방안이 차기 정부 들어 얼마나 실행될지가 관건”이라고 말했다.



최동수 기자 firefly@donga.com