전월세 가격 상승세 가팔라…수도권 주택난 2023년까지 계속될듯

뉴시스

집값 고공행진에 이어 전월세 가격 상승세도 가파르게 진행되고 있는 것으로 나타났다. 입주물량이 크게 줄어든 데다 지난해부터 시행되고 있는 계약갱신청구권 등의 영향이다.

문제는 수도권 지역 입주물량 부족 현상이 2023년까지 이어질 가능성이 크다는 것이다. 이에 따라 3기 신도시가 본격 공급될 2024년 이전에 공급 부족 문제를 완화할 수 있는 대책 마련이 시급하다는 연구 결과가 나왔다.

한국건설산업연구원은 이런 내용이 담긴 보고서 ‘수도권 아파트, 2023년까지 입주 감소할 듯’을 25일 발간한 주간지 건설동향브리핑에 게재했다.

8월까지 전월세 상승률, 지난해 연간기록 추월

보고서에 따르면 전국 주택 전세금은 8월에 0.63% 상승했고, 3개월 연속 상승폭을 확대했다. 또 8월 전세가격 상승률로는 2011년 이후 최대치이다.

전세금은 올해 들어 8월까지 누계로 4.50% 오르면서 지난해 연간 상승률(4.61%)에 거의 근접했다. 9월 상승분까지 합치면 전세금은 이미 작년 연간 기록을 넘어섰을 가능성이 높다.

지역별로 보면 수도권(5.18%)과 5대 광역시(5.34%) 모두 전세금이 5% 이상 올랐다. 특히 수도권에서는 인천(7.96%), 광역시에는 대전(8.03%)과 울산(7.71%)이 전국 평균을 크게 웃돌았다.

월세 시장도 상황은 비슷하다. 8월 전국 월세가격은 0.26% 상승했고, 누계로는 1.49%를 기록했다. 이는 지난해 연간 상승률(1.09%)를 이미 넘어선 수치다. 또 2015년 7월 한국부동산원이 전국 월세가격 통계를 작성한 이래 지난해 12월(0.32%) 다음으로 높은 월간 상승률이다.

수도권 공급 부족 2023년까지 지속 가능성

건설산업연구원은 이처럼 전월세 가격의 상승세가 가팔라진 원인으로, 입주물량 감소와 지난해 7월부터 시행되고 있는 계약갱신청구권과 임대료상한제 등 ‘임대차 2법’을 꼽았다.

올해 전국 아파트 입주물량은 28만6000채로 지난해 대비 20.8% 감소했다. 아파트 입주물량은 2018년 이후 3년 연속 줄어드는 모양새다. 지역별로 보면 수도권이 전년 대비 13.7% 줄었고, 5대 광역시는 28.9%, 기타 지방은 32.2%가 각각 감소했다. 규모별로는 소형(전용면적 기준·60㎡ 이하)이 19.9%, 중형(60㎡ 초과~85㎡ 이하)이 24.3%, 대형(85㎡ 초과)이 3.9%가 쪼그라들었다.

문제는 지역별로 입주물량 감소가 당분간 계속될 것으로 추정된다는 점이다. 전국적으로는 내년 입주물량은 30만2000채로 올해보다 5.4% 늘어난다. 또 2023년에도 30만1000채로 올해보다는 소폭 늘어난다. 하지만 전국 집값을 선도하는 수도권은 내년에 16만1000채로 올해(16만4000채)보다 오히려 2.1% 줄어든다. 또 2023년에는 15만 채로 감소 폭이 더 커진다.

지난해 7월부터 시행되고 있는 계약갱신청구권과 임대료 상한제 등 임대차 2법과 전반위적으로 강화된 실거주 요건 강화 정책도 전월세 시장 불안을 부채질하고 있다. 대표적인 사례가 인천과 세종시이다. 두 지역은 지난해보다 아파트 입주 물량이 증가했는데도 8월까지 아파트 전세가격이 각각 12.31%, 10.49%로 껑충 뛰었다.

건설산업연구원은 이에 대해 “신규 공급이 늘었지만 제도 변화로 기존 주택의 전세 매물이 감소하면서 나타난 현상이다”며 “수도권은 2023년까지 아파트 입주물량 감소세가 지속되는 만큼 임대료 불안 문제가 장기화할 가능성이 있다”고 지적했다.

계약갱신청구권과 임대료 상한제 한시적 유예 필요

전월세금의 상승은 무주택 서민들의 생활고와 직결된다. 당장 길거리에 나앉는 등 심각한 사회문제로 비화할 가능성도 배제할 수 없다. 집값 고공행진으로 인한 고통과는 차원이 다른 문제다. 대책 마련이 시급하다는 지적이 나오는 이유다.

건설산업연구원은 해법으로 공급난 해소를 위해 우선 3기 신도시에서 본격적인 입주물량이 선보이는 2024년까지 대안 주거 상품 공급 활성화 방안을 마련해야 한다고 지적했다.

아파트를 대체할 수 있으면서 빠르게 공급이 가능한 오피스텔이나 도시형생활주택의 적극적인 공급이 이뤄질 수 있도록 정책적인 지원이 필요하다는 것이다. 이와 관련, 국토부도 최근 관련 법규 개정 등과 같은 지원 방침을 밝힌 바 있다.

건설산업연구원은 계약갱신청구권과 임대료 상한제의 한시적 유예 방안도 제안했다. 임대차 3법의 효과적인 시행을 위해 향후 4,5년간 계약갱신청구권과 임대료 상한제의 시행도 유예할 필요가 있다는 것이다.

또 새로 입주하는 아파트 등이 임대주택 공급으로 나올 수 있도록 유도하기 위해 중복규제이거나 부작용이 발생되는 실거주 요건 강화 정책은 완화할 필요가 있다고 강조했다.

황재성기자 jsonhng@donga.com