[정충진의 경매 따라잡기]공시가 1억 안되면 취득세 12%→1.1%

‘다주택 중과세’에 경매 망설인다? 예외규정 살피세요
수도권-광역시-특별자치시 외 지역, 3억원 이하면 양도세 중과 안돼

요새 세제 규제가 강화되면서 부동산 경매 시장에서도 “세금 무서워 경매 못 하겠다”는 말이 심심찮게 들려온다. 성공적인 경매 투자를 위해선 세금에 대한 인식을 바꿔야 할 때다. 요즘과 같은 부동산 상승기에는 세금이 투자수익을 앞지를 가능성이 작다. 세금을 비용으로 생각하고 접근해야 스트레스가 적을 수 있다.

그렇다고 해서 세금을 고려하지 말라는 건 아니다. 경매 투자의 최종 수익은 세금을 제외한 금액이기 때문에 절세로 수익을 극대화하는 것이 투자의 핵심이다. 세법 등 관련 법령을 공부해 절세 방법을 찾아야 하는 이유다.

부동산 관련 세금은 크게 세 종류가 있다. 부동산을 취득할 때 내는 취득세와 양도할 때 양도차익에 대해 내는 양도소득세, 보유할 때 내는 종합부동산세가 있다. 현행법상 다주택자는 3가지 세금이 모두 중과된다. 법인 규제도 마찬가지다.

올해 6월 1일부터 취득세는 조정대상지역에서 2주택일 경우 8%, 3주택 이상부터 12%까지 중과된다. 양도소득세 최고세율은 조정대상지역 2주택이 65%, 3주택부터 75%다. 여기에 지방소득세 10%까지 추가로 내야 한다. 공시가격의 최대 6%까지 매년 부과되는 종합부동산세까지 고려하면 세금 부담이 정말 만만치 않다. 사실 세금 무서워 경매 못 한다는 말이 과장만은 아닌 것이다.

그러나 세법 규정을 꼼꼼히 들여다보면 절세의 방법이 없는 건 아니다. 먼저 취득세는 다주택자라도 공시가격 1억 원 이하 주택은 중과되지 않는다. 공시가격과 실거래가의 차이가 크기 때문에 시세로 1억6000만∼1억7000만 원인 아파트도 해당될 수 있다. 법인 역시 중과 예외 대상이라 취득 시 1.1% 세금만 내면 된다. 취득세는 규제지역 상관없이 공시가격만을 기준으로 중과 여부가 결정된다.

양도세도 중과 예외 규정이 있다. 현행 소득세법 시행령상 ‘수도권, 광역시, 특별자치시 이외 지역 공시가격 3억 원 이하 주택’은 비록 조정대상지역 내 소재해도 양도세가 중과되지 않는다. 중과 대상 지역에 속해 있어도 읍면 지역 주택 역시 중과되지 않고 기본세율로 부과된다.

종합부동산세는 과세 기준일을 아는 것만으로도 절세에 큰 도움이 된다. 종합부동산세는 매년 6월 1일의 등기부상 소유자를 상대로 연말에 부과된다. 기준일 전에 매각하고 기준일 이후에 매입하는 전략으로 절세할 수 있는 것이다.

얼마 전 조정대상지역으로 지정된 충남 천안시에서 전용면적 60m² 아파트가 경매로 나왔다. 로열층, 남향인 데다 지하철역이 가까워 인기가 많았다. 공시가격을 확인해 보니 1억 원 이하인 9000만 원대였다. 다주택자인 K 씨는 경매 투자를 망설이다 입찰에 참여해 10명 이상의 경쟁자를 물리치고 낙찰을 받았다.

2주택자였던 K 씨는 3주택자가 돼 취득세 12%를 내야 했지만, 공시가격 1억 원 이하의 아파트를 낙찰받았기 때문에 1.1%의 세금만 부담했다. 또 경매 물건이 조정대상지역에서 나오긴 했지만 수도권이나 광역시 등 중과지역에 포함되지 않기 때문에 차후 수익이 커도 양도세 중과를 면할 수 있다. 공시가격이 비교적 낮다 보니 종합부동산세 등 보유세 부담도 크지 않을 것으로 보인다. 세금 중과의 시대, 간단한 지식만 있으면 세금 걱정을 다소 덜어낼 수 있다.



정충진 법무법인 열린 대표변호사