미성건영 등 서울 5곳 공공재건축 추진

국토부, 선도사업 첫 후보지 발표
단지 규모 작아 신규는 729채 그쳐
주민 50% 동의 확보도 불투명

서울 관악구 미성건영아파트, 용산구 강변강서맨션 등 5곳이 공공재건축 후보사업지로 처음 선정됐다. 공공재건축은 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)가 사업에 참여하는 대신 용적률 상향 등 인센티브를 주는 방안이다.

첫 후보지가 선정됐지만 사업요건인 주민 절반 이상 동의를 받을 수 있을지 불투명한 데다 단지 규모가 작아 신규 공급 물량이 700여 채에 그치는 등 공급확대 효과가 크지는 않을 것이라는 지적이 나온다.

● 공공재건축 선도사업 5곳 선정

국토교통부는 7일 관악구 미성건영, 영등포구 신길13구역, 중랑구 망우1구역, 용산구 강변강서맨션, 광진구 중곡아파트 등 5곳이 공공재건축 선도사업 후보지로 선정됐다고 밝혔다. 이들 지역은 올 1월 공공재건축 사업의 첫 단계인 ‘사전 컨설팅’을 받아본 뒤 주민 동의 10%를 얻어 ‘심층 컨설팅’을 의뢰했다.

지난해 ‘8·4공급대책’에서 도입된 공공재건축은 LH나 SH가 시행사로 참여하면 용적률과 층수 제한 등을 완화해주는 대신 증가한 용적률의 50% 이상을 기부채납으로 환수하는 방식이다. 올해 ‘2·4공급대책’에서 발표한 ‘공공직접시행 정비사업’과 달리 공공에 소유권을 넘기지 않아도 된다.

이번에 선정된 5개 단지는 민간 재건축으로는 사업성이 떨어져 사업이 장기간 정체됐던 곳들이다. 국토부가 예상 수익성을 분석한 결과 후보지 5곳 모두 용도지역을 한 단계씩 높일 수 있다. 이에 따라 용적률은 현재보다 평균 178%포인트 증가한다. 늘어난 용적률의 절반을 기부채납해도 조합원 분담금은 민간 재건축을 추진할 때보다 평균 절반(52%)으로 감소한다고 국토부는 설명했다.

● 729채 신규 공급…5만 채 목표까지는 먼 길

5개 단지에서 공공재건축이 예정대로 추진되면 현재 1503채인 전체 가구 수는 2232채로 늘어난다. 새롭게 추가되는 가구 수는 729채다. 이는 정부가 지난해 8·4공급대책 당시 밝힌 공공재건축을 통한 공급 목표 물량 5만 채에는 크게 못 미치는 수준이다.

이는 대규모 단지들이 공공재건축 참여를 하지 않았기 때문이다. 공공재건축 사전컨설팅을 받은 단지 7곳 중 유일한 서울 강남권 단지였던 ‘신반포19차’와 서남권 A단지 등 2곳도 ‘주민 10% 동의’라는 요건을 충족하지 못해 이번에 후보지에서 제외됐다. 신반포19차는 민간이 추진해도 사업성이 충분하고 분담금을 더 내더라도 고급 아파트를 짓겠다는 요구가 많아 애초 공공재건축 추진 의지가 크지 않았던 곳이다. A단지는 주민 반발로 사전컨설팅을 받기로 했다가 중간에 철회했다. 국토부는 이 2곳에 대해 공공재건축에 참여하도록 설득할 계획이다.

이번에 후보지로 선정된 5개 단지 주민들이 실제 공공재건축에 참여할지도 미지수다. 공공재건축 사업을 추진하려면 주민 절반 이상의 동의를 받아야 한다. 하지만 후보지 주민들 중 상당수는 심층 컨설팅 결과를 보고 결정하자는 분위기다. 최용진 망우1구역 재건축조합장은 “용적률을 더 올려달라는 주민 요구가 적지 않다”며 “이런 요구가 반영될지에 따라 주민들의 판단이 달라질 것”이라고 말했다. 국토부는 심층 컨설팅 결과를 포함한 구체적인 사업계획을 다음 달 내놓는다.

주민들은 서울시장 보궐선거 결과도 예의주시하고 있다. 새 서울시장 취임 후 민간 재건축 규제가 풀릴 수 있다는 기대감 때문이다. 이덕근 미성건영 재건축조합장은 “공공이든 민간이든 주민들에게 유리한 쪽으로 해야 하지 않겠느냐”고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “공공에 대한 불신이 큰 터에 서울시장 변수까지 겹친 상황이라 공급 목표를 당초 계획대로 달성하긴 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

김호경 기자 kimhk@donga.com·이새샘 기자