‘임대차3법’ 시행전 4년 살았던 세입자도 계약갱신청구권 가진다

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국토교통부와 법무부는 계약갱신청구권 등 이달 도입한 임대차3법의 이해도를 높이기 위해 28일 ‘주택임대차보호법’에 대한 해설집을 발표했다. <뉴스1>은 임대차3법 개정 후 가장 문의가 많았던 13가지 질문에 대한 답변을 추려 정리했다.

◇“법 시행 전 4년 이상 살았던 세입자도 계약갱신 가능”

-올해 9월30일에 만료되는 임대차 계약의 경우 언제까지 계약갱신 청구권을 행사할 수 있는지?
▶계약만료일이 9월30일이면 1개월 전인 8월30일 0시(29일 24시) 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 한다.

-12월10일 이후로 계약갱신청구권 행사 가능기간이 변경된다는데.
▶12월10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신청구권을 행사해야 한다.

-12월10일에 계약이 만료되면 계약만료 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사해야 하는지.
▶계약만료일이 12월10일인 경우 현행과 같이 1개월 전인 11월10일 0시(11월 9일 24시)전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 한다.

-법 시행 당시 이미 한 주택에서 4년 이상 임차 거주 중인데, 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지.
▶행사할 수 있다. 개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고, 1회에 한해 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것이기 때문이다.

-임대인과 임차인이 사전에 계약갱신청구권을 행사하지 않기로 약정을 한 경우 유효한지.
▶계약갱신청구권을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 법에 따라 임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 임차인에게 불리한 약정이라 효력이 없다.

◇“거주하다 해외파견 땐 ‘제3자 임대’ 손해배상 책임 면제”

- 임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 했지만 이를 번복하고 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.
▶가능하다. 임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 사전에 합의해도 6개월 전부터 1개월 전까지 간에 임대인에게 계약갱신을 요구(5% 범위 이내 증액)할 수 있다.

-임대차 계약을 최초에 체결할 때, 계약기간을 1년으로 했는데, 1년 이상 거주하고 싶을 땐 어떻게 해야 하나.
▶2년 미만으로 정한 임대차기간은 그 기간을 2년으로 본다. 계약기간을 1년으로 정했어도 임대차기간 2년이 법에 의해 보장된다. 또 2년의 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

-계약갱신청구권 행사에 별도의 방식이 존재하는지.
▶계약갱신청구권의 행사방식엔 특별한 제한이 없다. 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하다. 다만 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 방법을 활용하는 것이 안전하다.

-실거주를 이유로 갱신거절 한 임대인이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 손해배상책임을 면할 수 있는 정당한 사유는.
▶정당한 사유는 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유다. 이를테면 실거주하던 직계존속이 갑자기 사망하거나 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견될 경우 등 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 불가피한 사유다.

-임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 공실로 비워 두면 주택임대차보호법 위반으로 손해배상책임을 부담하나.
▶임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 주택을 공실로 비워둔 것이 실거주 의사 없이 허위로 갱신거절한 것으로 판단될 경우엔 일반불법행위 책임을 지게 될 수 있다. 다만 제3자에게 임대한 것은 아니므로 손해배상책임의 대상은 아니다. 또 집주인이 입주하기 위해 주택수선이나 인테리어 공사를 하는 경우, 거주하던 직계존속이 사망한 경우 등으로 불가피하게 공실로 두는 경우엔 손해배상책임을 면할 수 있다.

◇임대사업자 주택의 세입자도 5% 상한 적용

-임대인과 임차인이 합의로 계약갱신청구권을 행사하지 않고 임대료 5%를 초과하는 임대계약을 새로 맺을 수 있는지.
▶가능하다. 계약갱신청구권의 행사 여부는 임차인의 의사에 달려있기 때문이다. 즉 5%를 초과해 임대료를 인상하는 새로운 임대차계약을 체결하는 것은 가능하다. 이 경우 임차인은 차후에 계약갱신청구권을 1회 행사할 수 있다.

-계약갱신청구권 행사 시 임대인과 임차인이 합의로 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있는지?
▶초과하는 부분은 효력이 인정될 수 없다. 임차인이 5%의 증액비율을 초과해 임대료를 지급한 경우엔 초과 지급된 임대료 상당의 반환을 청구할 수 있다.

-민간임대주택에 관한 특별법(민특법)에 따르면 2019년 10월23일 이전에 등록한 임대사업자는 등록 당시 존속 중인 임대차계약이 있으면 그 임대차계약의 종료 후 재계약 시 임대사업자가 임대료를 정할 수 있는데, 개정 주택임대차보호법에 따라 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우 임대료 인상률 상한 5%가 적용되나.

▶민특법 상의 임차인이라고 하더라도 주택임대차보호법상의 계약갱신청구권이 배제되지 않고 있다. 임차인이 계약갱신청구권을 행사했다면 그 효과는 주택임대차보호법에 따라 임대료 인상률 상한 5%가 적용된다.


(서울=뉴스1)