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임대사업자 대출 LTV 80→40% 반토막, ‘미친 집값’ 잡을까?

동아닷컴 이은정 기자

입력 2018-09-13 17:20:00 수정 2018-09-13 17:30:14

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동아일보 DB

앞으로 투기지역과 투기과열지구 내 주택을 담보로 하는 임대사업자 대출에 주택담보인정비율(LTV) 규제가 40%로 강화된다. 올 초 임대사업자에 대출·세제 양면으로 혜택을 제공했던 정부가 8개월 만에 대출을 옥죄는 것은 임대사업자 대출 제도 악용으로 오히려 집값이 뛰는 결과를 낳았기 때문이다.

정부가 13일 발표한 ‘주택시장 안정대책’에 따르면 기존 70~80% 정도 수준의 LTV가 적용됐던 임대사업자 대출이 투기지역, 투기과열지구 내에선 40%로 조정된다. 기존엔 임대사업자가 서울의 30억원 아파트를 담보로 대출을 받을 경우 집값의 80%인 24억 원을 빌릴 수 있었던 반면, 임대사업자가 아닌 개인은 똑같은 아파트를 담보로 30~40%인 10억~12억 원만 대출할 수 있었다. 앞으로는 임대사업자도 주택가치의 40%만 대출받을 수 있게 된다.

그간 주택담보대출은 투기지역과 투기과열지구에선 LTV가 40%로 적용됐지만 임대사업자대출은 기업대출로 분류돼 LTV 규제에서 비교적 자유로웠다. 집값의 20%에 해당하는 현금만 있으면 추가로 집을 구매하는데 어려움이 없어 갭투자에 우회로를 열어놓은 셈이다.

이처럼 임대사업자 등록이 빚을 내 주택 투기를 하는 수단으로 전락하게 된 데에는 정부가 일조했다는 지적도 나온다. 올해 1월 31일 자로 '은행업 감독규정'을 개정해 임대사업자가 투기지역에서 아파트를 담보로 기업대출을 받을 수 있게 허용했기 때문이다. 은행업 감독규정 별표 6의 ‘주택담보대출에 대한 리스크관리기준’ 제7조에서 은행이 투기지역 아파트를 담보로 기업자금대출을 신규로 취급할 수 없도록 규정했으나 1월 31일 개정 때 ‘임대용 주택 취득’의 경우는 예외로 인정했다.

이로 인해 임대사업자대출 증가율은 올해 2분기에만 전년 동기 대비 24.5% 증가하는 결과를 낳았다. 지난달 새롭게 4곳이 추가되기 전까지 서울에선 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서구 등 11개 구가 투기지역으로 지정돼 있었는데, 감독규정 개정으로 이들 투기지역에서 임대사업자대출을 받을 길이 열리면서 임대사업자대출이 급증한 것이다.

기존 임대사업자대출의 만기 때 LTV를 적용해 초과분을 상환하도록 하는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌으나 이날 발표되진 않았다. 이미 대출을 받은 임대사업자들에게도 소급 적용하는 방안은 ‘핵폭탄’이 될 수도 있다. 임대사업자 대출 만기는 통상 1∼3년이어서 짧은 기간 내에 막대한 대출금을 갚아야 하는 상황이 벌어질 수 있다.

권일 부동산인포 팀장은 “기존엔 정부가 임대사업자들을 밀어주는 형태였다면 임대사업자 증가로 인해서 반대 급부로 발생하는 문제를 막는 차원의 대책”이라면서 “기존에 대출받은 임대사업자들에게 소급 적용돼 LTV 기준 초과 대출금액을 회수하거나 하지는 않을 것으로 예상된다”고 말했다.

임대업이자상환비율(RTI)도 강화될 방침이다. 정부는 RTI의 비율, 한도관리, 예외승인 등 규제수준의 적정성을 종합적으로 검토해 연말까지 방안을 마련하기로 했다. RTI는 연간 부동산 임대소득을 연이자 비용으로 나눈 개념으로 주택 임대업은 RTI 비율이 1.25배 이상, 비주택 임대업은 1.5배 이상일 때 대출을 해준다. 하지만 은행들이 RTI 기준에 미달하는 경우라도 임대사업자에게 다른 사업소득이 있거나 상환 능력이 인정된다고 판단하면 대출을 해주고 있기 때문에 대출규제로서 큰 영향을 발휘하지 못했다.

이밖에도 정부는 임대사업자의 임대조건을 강화하고 양도금지 의무 위반 시 현재 1000만 원인 과태료를 상향하는 내용의 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정을 추진할 계획이다. 이번 규제안은 14일 이후 주택매매계약이 체결됐거나 대출이 신청된 경우부터 적용된다. 다만 주택을 새로 건축해 임대주택을 신규 공급하는 경우는 규제 대상에서 제외된다.

동아닷컴 이은정 기자 ejlee@donga.com


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