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상가-오피스텔, 브랜드보다 입지 살펴야… 위장임차인 조심

강성휘 기자

입력 2018-03-12 03:00:00 수정 2018-03-12 03:00:00

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[전문가 코칭 투자의 맥]
<6>수익형 부동산 투자


《 서울 아파트값 상승률이 7주 연속 하락하는 등 주택 시장이 조정 국면에 접어들고 있다는 분석이 나온다. 이에 따라 대체 투자처로 수익형 부동산에 눈길을 돌리는 사람이 많다. 지난해 상업용 부동산(오피스, 상가)과 토지 거래량은 역대 최고로 많았다. 하지만 아파트 투자만큼 어려운 게 수익형 부동산 투자다. 바람직한 수익형 부동산 투자법을 전문가 3인에게 물었다.》
 



○ 리노베이션-용도변경 고려해야… 서울 지하철 9호선 연장구간 주목

박상언 유앤알컨설팅 대표
수익형 부동산의 가장 큰 장점은 정부 규제를 아파트보다 덜 받는다는 점이다. 하지만 그만큼 오피스텔이나 상가의 경우 분양가 규제 장치가 사실상 없다는 뜻도 된다. 순전히 분양사업자의 판단에 맡기기 때문에 입지에 따라 분양가가 천차만별인 데다 미분양도 쉽게 발생한다.

상업용 부동산 투자에서 가장 고려해야 할 점은 입지다. 이름 없는 건설사가 짓더라도 입지가 좋으면 대형 건설사의 물건보다 수익률이 높다. 보통 분양을 받은 사람이나 임차인 입장에서도 주변 사람들에게 상가나 오피스텔을 소개할 때 “홍대에 있는 상가야”라고 말하지 “○○건설이 지은 상가야”라고 하지 않는 것만 봐도 알 수 있다. 이 관점에서 볼 때 10월 개통 예정인 서울 지하철 9호선 종합운동장∼보훈병원 구간이 지나는 역 인근 상가주택이나 꼬마빌딩이 유망해 보인다.

수익형 부동산을 단순히 매입하거나 분양받은 뒤 가격이 오르기만을 기다렸다가 되팔기를 반복하는 방식으론 좋은 성과를 거둘 수 없다는 점도 유의해야 한다. 전통적인 투자 방식에서 벗어나 해당 부동산을 어떻게 개발하고 활용할 수 있을지 고민해야 한다. 리노베이션, 용도변경 등도 적극 고려하고 건물의 경우 어떤 브랜드를 유치할 것인지도 고민해 전체적인 부동산 가치를 끌어올리려고 노력해야 한다.
 


대기업 인근 오피스텔 유망… 상가주택, 노후대비용으로 적합

양지영 R&C연구소장
아파트 투자가 당분간 녹록지 않아 보인다. 정부가 아파트 시장을 대상으로 규제를 쏟아내고 있기 때문이다. 서울 같은 인기 지역 아파트라면 5년 이상 장기적 관점에서 접근할 경우 시세차익을 기대할 순 있을 것이다. 하지만 그러기엔 정부의 추가 규제 가능성에 노심초사하며 불안에 떨어야 할 수도 있다.

이럴 때는 안정적인 임대수익을 누릴 수 있는 상업용 부동산에 투자해 매달 임대료를 받으면서 느긋하게 적절한 아파트 투자 시기(저점 매수 기회)를 기다리는 것도 좋은 방법이다. 자금력이 크지 않다면 오피스텔을, 자금력이 뒷받침된다면 상가주택을 추천한다.

오피스텔 수익률이 최근 공급 과잉과 분양가 상승 등으로 예전 같지 않은 건 사실이다. 하지만 오피스텔 공급량은 적고, 근거리에 오피스텔 수요가 될 수 있는 대기업 등이 위치해 있거나 앞으로 들어올 예정인 곳은 유망하다. 대표적으로 경기 성남시 판교신도시와 제주도를 들 수 있다. 이들 지역 오피스텔 투자수익률은 연간 약 6∼7%로 여전히 높다.

상가주택은 거주와 임대수익을 동시에 얻을 수 있어 노후 대비 상품으로 가장 적합하다. 상가주택은 시장 불황 혹은 건물 노후로 건물의 가치는 떨어져도 땅의 가치가 보장돼 안전하다. 모서리 코너에 위치해 노출도가 높은 입지가 좋다.
 


○ 자산가엔 도심 상가빌딩 추천… 직장근처 소형아파트도 매력

이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장
노후 임대수익을 위한 상업용 부동산 투자는 이를수록 좋다. 다만, 다른 투자 상품과 달리 필요한 투자비용이 큰 데다 노후를 대비한 투자라면 수익성보다는 환금성에 더 큰 비중을 두는 게 좋을 듯하다. 충분한 자금을 갖고 있는 자산가에겐 도심지 상가빌딩을 추천한다. 임대수익과 시세차익까지 기대할 수 있다. 상권 확장 가능성이나 건물 노후 정도 등은 꼼꼼히 확인해야 한다. 임대수익률을 높여 매각을 수월하게 할 목적으로 위장임차인을 입주시키는 경우도 심심치 않게 발견되고 있으니 이 또한 확인하는 게 좋다. 적은 금액으로 투자하고 싶다면 지식산업센터나 소형아파트에 관심을 가질 만하다. 지식산업센터의 경우 취득세, 재산세 감면 등과 함께 청약규제나 전매제한에서 자유롭다. 배후 수요가 탄탄한 곳이라면 적극적으로 투자해볼 만하다.

소형아파트의 경우 본질은 주거용 부동산이지만 최근 들어 1인 가구 급증에 힘입어 임대용으로 투자가 활성화된 만큼 준(準)상업용 부동산으로 대접받고 있다.

상가나 오피스텔, 지식산업센터 등 여타 상업용 부동산에 비해 임대수익률은 다소 떨어지지만 안정적으로 임대수요를 유지할 수 있고 건물이 노후화하더라도 재건축을 기대할 수 있다는 점이 매력적이다. 1인 가구를 임차인으로 두는 만큼 직주근접성과 교통환경이 좋아야 한다.

정리=강성휘 기자 yolo@donga.com

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