복잡한 부동산 관리, 전문가가 알아서 척척
고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수
입력 2019-06-14 03:00 수정 2019-06-14 03:00
[고준석의 실전투자]부동산신탁 활용 어떤 이점 있나
최근 들어 관리와 처분이 어려워 부동산을 신탁회사에 맡기는 경우가 늘고 있다. 금융투자협회에 따르면 2월 말 기준 부동산 관리신탁 규모는 7조8405억 원으로 1년 전보다 13% 증가했다.
신탁(信託)이란 믿고 맡긴다는 뜻이다. 신탁하는 순간 당신은 부동산에 관한 모든 고민에서 해방될 수 있다. 신탁회사는 부동산의 관리, 처분, 운용, 개발 등 업무를 대신해준다. 이 과정에서 수익이 생기면 소유자에게 수익을 돌려준다. 물론 신탁회사는 약정한 신탁보수(수수료)를 받는다.
부동산 신탁은 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 개발(토지)신탁 등으로 분류된다. 앞선 사례의 A 씨처럼 오랫동안 해외에 주재원으로 거주해야 하는 상황이면 관리신탁해 놓고 추후 처분하는 방법을 고려해보는 게 좋다. 관리신탁은 갑종과 을종으로 나뉜다. 갑종은 부동산의 소유권이 신탁회사로 바뀔 뿐만 아니라 신탁회사가 건물의 현상 유지 및 시설물 관리에 따른 수리 및 보수, 임차인에 관한 임대차 관리, 임대 소득에 관한 세무 관리, 임차인의 법률 리스크 관리(명도소송) 등 부동산을 종합적으로 관리해준다. 을종은 소유권만 신탁회사로 이전하는 것으로 토지사기 등 예상치 못한 위험에 대비할 수 있다.
처분신탁은 부동산을 처분할 때 주로 이용한다. 예를 들어 빌딩을 처분하고 싶지만, 그 규모가 너무나 커 매수자가 별로 없는 경우, 복잡한 지분관계와 권리관계 때문에 처분이 쉽지 않을 경우 등이다. 신탁회사의 공신력과 함께 정보력, 경험을 바탕으로 신속하게 매수자를 찾아 부동산을 처분할 수 있도록 도와준다.
담보신탁은 말 그대로 부동산 담보대출을 받는 경우에 쓰인다. 소유자가 부동산을 신탁회사에 맡기고, 신탁회사로부터 받은 수익증권을 가지고 금융기관에서 대출을 받는 것이다. 대출한도가 높고 근저당설정비용 등도 줄일 수 있다.
개발(토지)신탁은 토지를 수탁받아 개발 계획을 세워 건축물의 인허가를 비롯해 건축 및 분양, 임대, 자금 조달 등의 모든 절차를 신탁회사가 대신해주는 것이다. 부동산 개발은 고도의 전문성이 필요한 분야다. 신탁회사의 전문성과 개발 노하우를 결합하면 훨씬 더 많은 개발 이익을 기대할 수 있다. 당연히 개발 수익도 소유자에게 돌아간다.
신탁회사에는 부동산 전문지식을 갖춘 전문가들이 포진해 있기 때문에 이들의 전문성을 바탕으로 부동산을 관리, 처분, 개발할 때 발생하는 비용은 최소화하고 수익률은 극대화할 수 있다. 미성년자, 고령자, 해외 거주자, 부동산 전문지식이 부족한 소유자도 이용하면 좋다. 특히 법률적인 리스크를 피하고 싶은 소유자가 이용하면 크게 이득이다. 신탁재산(부동산)에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없기 때문이다.
고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수
고준석 신한은행 부동산투자자문센터장
40대 회사원 A 씨는 3년 전 상속받은 상가주택을 한 채 갖고 있다. 워낙 오래된 주택이라 수리하는 데 많은 시간과 노력을 들여야 했다. 최근 A 씨는 회사의 유럽 주재원으로 발령이 나 출국 전 상가주택을 매도하기로 마음먹었다. 하지만 당장 주택을 사겠다는 매수자가 나타나지 않을 것 같아 걱정이다. 은행에 다니는 친구는 신탁회사에 맡겨보라고 조언했다.최근 들어 관리와 처분이 어려워 부동산을 신탁회사에 맡기는 경우가 늘고 있다. 금융투자협회에 따르면 2월 말 기준 부동산 관리신탁 규모는 7조8405억 원으로 1년 전보다 13% 증가했다.
신탁(信託)이란 믿고 맡긴다는 뜻이다. 신탁하는 순간 당신은 부동산에 관한 모든 고민에서 해방될 수 있다. 신탁회사는 부동산의 관리, 처분, 운용, 개발 등 업무를 대신해준다. 이 과정에서 수익이 생기면 소유자에게 수익을 돌려준다. 물론 신탁회사는 약정한 신탁보수(수수료)를 받는다.
부동산 신탁은 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 개발(토지)신탁 등으로 분류된다. 앞선 사례의 A 씨처럼 오랫동안 해외에 주재원으로 거주해야 하는 상황이면 관리신탁해 놓고 추후 처분하는 방법을 고려해보는 게 좋다. 관리신탁은 갑종과 을종으로 나뉜다. 갑종은 부동산의 소유권이 신탁회사로 바뀔 뿐만 아니라 신탁회사가 건물의 현상 유지 및 시설물 관리에 따른 수리 및 보수, 임차인에 관한 임대차 관리, 임대 소득에 관한 세무 관리, 임차인의 법률 리스크 관리(명도소송) 등 부동산을 종합적으로 관리해준다. 을종은 소유권만 신탁회사로 이전하는 것으로 토지사기 등 예상치 못한 위험에 대비할 수 있다.
처분신탁은 부동산을 처분할 때 주로 이용한다. 예를 들어 빌딩을 처분하고 싶지만, 그 규모가 너무나 커 매수자가 별로 없는 경우, 복잡한 지분관계와 권리관계 때문에 처분이 쉽지 않을 경우 등이다. 신탁회사의 공신력과 함께 정보력, 경험을 바탕으로 신속하게 매수자를 찾아 부동산을 처분할 수 있도록 도와준다.
담보신탁은 말 그대로 부동산 담보대출을 받는 경우에 쓰인다. 소유자가 부동산을 신탁회사에 맡기고, 신탁회사로부터 받은 수익증권을 가지고 금융기관에서 대출을 받는 것이다. 대출한도가 높고 근저당설정비용 등도 줄일 수 있다.
개발(토지)신탁은 토지를 수탁받아 개발 계획을 세워 건축물의 인허가를 비롯해 건축 및 분양, 임대, 자금 조달 등의 모든 절차를 신탁회사가 대신해주는 것이다. 부동산 개발은 고도의 전문성이 필요한 분야다. 신탁회사의 전문성과 개발 노하우를 결합하면 훨씬 더 많은 개발 이익을 기대할 수 있다. 당연히 개발 수익도 소유자에게 돌아간다.
신탁회사에는 부동산 전문지식을 갖춘 전문가들이 포진해 있기 때문에 이들의 전문성을 바탕으로 부동산을 관리, 처분, 개발할 때 발생하는 비용은 최소화하고 수익률은 극대화할 수 있다. 미성년자, 고령자, 해외 거주자, 부동산 전문지식이 부족한 소유자도 이용하면 좋다. 특히 법률적인 리스크를 피하고 싶은 소유자가 이용하면 크게 이득이다. 신탁재산(부동산)에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없기 때문이다.
고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수
비즈N 탑기사
- ‘투머치 토커’의 모자…민희진 폭주에 박찬호 소환 왜
- 백일 아기 비행기 좌석 테이블에 재워…“꿀팁” vs “위험”
- 최저임금 2만원 넘자 나타난 현상…‘원격 알바’ 등장
- “배우자에게 돈 보냈어요” 중고거래로 명품백 먹튀한 40대 벌금형
- 이렇게 63억 건물주 됐나…김지원, 명품 아닌 ‘꾀죄죄한’ 에코백 들어
- 상하이 100년간 3m 침식, 中도시 절반이 가라앉고 있다
- 김지훈, 할리우드 진출한다…아마존 ‘버터플라이’ 주연 합류
- “도박자금 마련하려고”…시험장 화장실서 답안 건넨 전직 토익 강사
- 몸 속에 거즈 5개월 방치…괄약근 수술 의사 입건
- 일본 여행시 섭취 주의…이 제품 먹고 26명 입원
- '선물하기 좋은 맥주'로 이름 날려 매출 182% 증가한 브랜드[브랜더쿠]
- 분당 9800채-일산 6900채 ‘미니 신도시급’ 재건축
- 한국에 8800억 투자 獨머크 “시장 주도 기업들 많아 매력적”
- 은행연체율 4년9개월만에 최고… 새마을금고 ‘비상등’
- 슈퍼리치들 30분 덜 자고 책 2배 많이 읽었다
- 재즈 연주회부터 강연까지… 문화로 물드는 서울의 ‘봄밤’
- 맥도날드, 반년 만에 또 올린다… 치킨‧피자까지 전방위적 가격 인상
- 하이닉스, AI붐 타고 깜짝흑자… “美경기 살아야 슈퍼사이클 진입”
- 카드사 고위험업무 5년 초과 근무 못한다…여전업권 ‘내부통제 모범규준’ 시행
- 美-중동 석유공룡도 뛰어든 플라스틱… 역대급 공급과잉 우려[딥다이브]