“3기 추가 신도시, 서울 인접…주택수요 분산 효과 기대”

전문가들 "부동산시장도 안정 지속…청약시장 희비 가능성"
일부 "강남권 수요분산 어려워...서울권 '로또분양' 논란 우려"

국토교통부가 7일 발표한 ‘수도권 주택 30만호 공급방안’ 제3차 신규택지 추진 계획과 관련해, 시장 전문가들은 시장 안정세가 더욱 뚜렷해질 것으로 내다봤다.

특히 고양 창릉과 부천대장 등 추가 3기 신도시 입지은 서울과 가까워 주택수요의 분산을 이끌어낼 수 있을 것으로 평가했다.


◇고양 창릉, 부천 대장 입지…“주택 수요 분산 효과 기대”

이번에 발표된 3차 신규 택지는 모두 서울과 인접한 지역이어서 주택 수요분산 효과가 클 것이라는 기대가 높다.

고양 창릉지구(813만㎡)는 서울 북서부의 접경 지역으로 현재 대중교통을 이용하면 도심권까지 통행시간은 1시간 남짓이다. 하지만 앞으로 개발되는 서부선을 통해 여의도까지 약 25분, 수도권광역급행철도(GTX) A노선이 완공되면 삼성역까지 30분으로 단축된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “여의도, 용산, 강남을 25~30분내 주파할 수 있다는 것이 매력”이라며 “일산 1기신도시 주택 교체수요 유입과 수도권 북부 20~40세대의 내집마련에 도움이 될 전망”이라고 말했다.

부천 대장지구(343만㎡)도 서울과 불과 평균 1㎞ 이내 거리여서, 서울 이주분산 수요가 상당수 나올 전망이다.

이 지역도 현재로서는 대중교통을 이용할 경우 도심권 출퇴근 시간이 1시간 이상 소요되는 상황이지만, 주변에 계양테크노밸리와 서운일반산업단지 등 자족기능이 밀집해 있고, 김포국제공항과 강서 마곡지구가 가깝다. 국토부는 이곳에 수퍼-BRT와 환승센터를 신설하는 한편, 경명대로나 고강IC 등을 신설해 소통이 원활해지면 통행시간이 크게 단축될 것으로 기대하고 있다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “양 지역 모두 서울 접경에서 1km이내여서, 각각 서울 강북권과 서울 서남부·수도권 주택 수요를 분산하는 효과를 거둘 것으로 기대한다”고 말했다.

이와 함께 중규모 택지 후보지인 안산장상(38만㎡), 용인구성역(276만㎡), 안산신길2(75만㎡), 수원당수2(69만㎡) 등도 GTX-A를 포함해 교통망이 확충된다면 서울권 진입이 쉬워진다는 점에서 기대감이 높다.

이창무 한양대 교수도 “기존 남양주·하남·인천계양 등 3기 신도시 후보지보다 입지가 나쁘지 않다”면서 “수도권과 가까운 곳에 택지와 자족기능이 집적되는 형태는 대도시권의 효율성을 높이는 데 바람직한 방향으로 평가한다”고 말했다.

반면 권대중 명지대 교수는 “이번 발표에서도 강남 지역 주택수요를 분산 시킬 만한 택지 공급이 없다는 점, 경기도 공급물량은 후분양으로 갈 가능성이 높은 데 실제 분양까지 5~6년은 더 걸릴 수 있다는 점 등 때문에 이번 발표에도 시장에 미치는 영향이 미미할 것으로 본다”고 말했다.


◇주택시장 안정기조 더 이어질 듯…“공공택지 청약시장 쏠림”

이번 신규 택지 추가 발표로 최근 서울 강남권을 중심으로 다시 들썩이기 시작한 주택시장도 힘을 발휘하기 힘들 것으로 예상된다.

박 위원은 “정부가 ‘집 사지 말고 분양기대 기다리라’는 신호를 보낸 것”이라며 이 같이 내다봤다.그는 “정부의 주택시장 안정 의지, 특히 정책의 일관성과 신뢰성을 보다 명확하게 시장에 전달하면서 서울과 수도권 주택시장 안정 기조 더 이어질 가능성 높다”고 덧붙였다.

함 랩장도 “강력한 수요억제로 수도권 주택시장이 안정세를 유지하고 있는 상황에 대규모 수도권 공공택지 입지가 공개되며 인근지역 내 집 마련 대기수요자의 청약기회 확대 및 집값 안정 움직임도 뚜렷해질 전망”이라고 말했다.

특히 시장 수요가 공공택지 청약시장으로 쏠림이 일어날 가능성이 높다.

박 위원은 “서울도 고분양가와 대출규제 등으로 미분양이 나타나고 있으나 수요자들이 집값이 계속 오를지 확신을 하지 못하는 상황에서 안전자산 구매행위로서 ‘낮은 분양가 아파트’ 선호 현상이 심하다”면서 “ 앞으로 고양 창릉 등 수도권 공공택지나 서울 환승역세권 단지를 중심으로 무주택자들의 청약수요가 몰려 분양시장 양극화 가능성 높다”고 말했다.

오히려 공급과잉에 대한 우려도 있다.

이 교수는 “수도권 주택 시장이 하향세를 유지하고 있는 상황에서, 이번 발표로 주택시장의 안정세를 굳히는 효과가 있을 것”이라면서도 “알게 모르게 수도권 택지 개발이 많이 진행되면서, 수도권 부동산 시장이 가격 하락에 대한 우려가 커진 상황”이라고 일각에서 제기하는 공급과잉에 대한 우려를 언급했다.

그는 “곳곳에서 개발이 많이 진행되는 상황에서 공급 여력도 한계가 있을 수밖에 없다”면서 “기존에 계획됐던 곳 중에서도 포기되는 부분이 있어야 할 것”이라고 말했다.

함 랩장도 “고양 창릉, 부천 대장지구 모두 주변 기존 택지개발로 인한 입주적체와 미분양 문제가 있는 상황에서 추가 신도시 개발로 인한 공급과잉 문제는 지역사회에 또 다른 부담이 될 수 있다”면서 “유연한 공급시기 조율과 기존 택지지구와의 연계개발을 모색해야 한다”고 밝혔다.

권 교수는 “최근 집값 안정세는 대출규제와 세제 강화, 청약 제도 개편 등 강력한 수요 억제에 따른 효과”라며 “정부가 규제 완화에 나서는 순간 시장이 급등세로 돌아설 가능성이 있어 관심의 끈을 놓아서는 안 된다”고 말했다.


◇고분양가 논란, 향후 추진과정 등 변수 많아

다만 공공택지 개발에 많게는 10년 이상 걸린다는 점에서 여전히 넘어야 할 산이 많을 것으로 봤다.

특히 최근 북위례를 둘러싸고 논란이 빚어진 고분양가 논란과 택지조성 시 약속한 자족기능·광역교통망의 인프라 개선 속도 등은 예측이 어렵다.또 택지 개발방식과 보상금액을 두고 지역주민의 반대가 큰 반면, 하반기 수십조원 규모의 대토보상금이 예고돼 막대한 부동자금이 다시 부동산시장에 유입돼 시장에 영향력을 행사할 가능성도 배제할 수 없다.

함 랩장은 “일자리와 주거가 하나의 생활로 연계되고 서울 등 인근도시로의 접근성이 완비되지 않는다면 장기적 서울 수요 분산에 실패할 것”이라며 “세금 및 임대료 인하 외에도 기업을 위한 다양한 행정지원과 문화·교육·업무 집적을 통해 장기적으로 기업이 안착할 수 있는 환경을 꾸준히 조성해야 한다”고 말했다.

권 교수는 “서울 내에 로또 분양으로 전락할 우려가 높은 핵심 입지는 임대주택 공급을 늘려 공공성을 강화하고, 신도시 등 수도권 인근은 광역교통망 확충을 서둘러 미분양 사태로 이어지지 않도록 해야 한다”고 주의해야 한다.

【서울=뉴시스】