12월 강남3구 낙찰가율 94.6%
감정가 밑돌고 응찰자수 줄어
실거래가 웃도는 물건은 유찰
“불확실성 해소까지 매수 위축”


강남 아파트 경매 시장이 급격히 위축되고 있다.

낙찰가율은 하락세로 돌아섰고 응찰자 수도 감소하며 유찰 사례가 늘어나는 가운데, 윤석열 정부의 부동산 규제 완화 정책이 탄핵 정국 속에 차질을 빚으며 매수세 위축 현상이 심화하고 있다.

24일 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면, 12월(20일 기준) 강남3구 아파트 경매 진행 건수는 31건으로 이중 낙찰된 물건은 15건으로 나타났다. 낙찰률은 48.4%다.

집값 선행지표 격인 낙찰가율은 94.6%로, 직전 11월(102.4%)과 비교해 7.8%포인트(p) 하락했다.

강남3구 낙찰가율은 올해 하반기 들어 스트레스DSR 2단계 등 대출 규제가 시작된 9월(99.9%) 외에는 대부분 감정가를 웃돌았지만 이달 들어 감정가의 90% 중반대까지 낙찰가가 하락한 것이다.

평균 응찰자수도 8월 8.74명에서 12월 6.13명으로 감소했다.

강남 재건축 단지, 신축 아파트 등도 유찰되는 경우가 나타났다. 송파구 잠실동 잠실엘스 전용면적 119㎡는 지난 16일 응찰자가 나오지 않아 유찰됐다. 6개월 전 기준으로 책정되는 감정가(34억7000만원)가 실거래가를 1~2억원 웃돌면서 입찰자가 나타나지 않은 것이다.

강남구 대치동 대치아이파크 전용 120㎡도 지난 5일 감정가 38억9000만원에도 응찰자가 없어 유찰됐다. 내년 1월 에는 감정가보다 20% 내린 31억1200만원에 경매가 진행된다.

늘어난 빚을 감당하지 못한 소유주가 재건축 아파트를 경매에 내놓는 경우도 늘고 있다.

‘재건축 대장주’인 강남구 압구정동 압구정현대 전용 197㎡는 감정가 72억원에 지난 11일 경매에 부쳐질 예정이었으나 절차가 정지됐다. 같은 단지 전용 118㎡도 감정가 47억5000만원에 경매에 부쳐질 예정이었으나 절차가 멈췄다.

이는 그간 서울 아파트 경매 시장을 선도하던 재건축 단지 매수세가 주춤한 영향으로 풀이된다.

윤석열 정부는 재건축·재개발을 통한 공급 대책을 추진해 왔다. 하지만 국회가 비상계엄 사태 책임을 물어 윤석열 대통령 탄핵 소추안을 통과시키면서 현 정부는 국정 동력을 잃은 상황이다.

이에 따라 재건축 특례법, 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 현 정부가 추진하던 규제 완화책도 실현 여부를 알 수 없는 형국이다. 자연히 강남 재건축 단지에 대한 투자 수요도 관망세로 돌아설 수밖에 없다.

다만 부동산 시장이 전반적으로 침체됐던 지난해와 비교하면 경매시장 위축을 단정하기엔 이르다는 지적도 나온다. 1년 전인 지난해 12월 낙찰가율은 82.7%로 현재보다 10%포인트 이상 낮다.

미국발 금리 인하에 따른 주택담보대출 금리 인하와 내년부터 본격화되는 공급 부족이 맞물려 아파트 가격을 다시 끌어올릴 수 있다는 관측도 있다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “불확실성이 해소될 때까지 매수세 위축은 이어질 것으로 보인다”면서도 “장기적인 관점에서 공급 부족 등으로 다시 상승할 여지도 충분히 있어, 내년은 상저하고의 모습이 될 수 있다”고 분석했다.

[서울=뉴시스]