지난해 서울 인허가·착공·준공 ‘반토막’…“금리·공사비 올라 사업성 악화”

국토연구원 '주택공급 상황 분석과 안정적 주택공급 전략'
지난해 전국 인허가·준공 연평균 대비 70% 착공은 47.3%
국토연구원 "분쟁 예방·조정 및 주택공급 기반 개선 필요"

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지난해 전국 주택공급 실적(연평균 대비)이 인허가와 준공은 70%였지만, 착공은 47.3%로 매우 저조한 것으로 나타났다.

23일 국토연구원 기획조정실 김지혜 연구위원과 연구진이 발간한 국토정책Brief 제963호 ‘주택공급 상황 분석과 안정적 주택공급 전략’에서 지난해 주택공급 실적을 살펴본 결과 이같이 집계됐다.

정부의 2023~2027년 주택공급계획에 따르면 5년간 전국에 270만가구를 공급하고, 수요를 고려해 수도권에 58.5%, 정비사업과 공공택지사업 등에 51.9%를 배분할 예정인 것으로 파악됐다.

그러나 지난 2023년 전국 주택공급 실적(연평균 대비)의 경우 인허가와 준공은 70%를 상회했지만, 착공은 47.3%로 매우 낮았다.

지난해 실적을 지역별로 보면 전체기간(2005~2022년) 연평균 대비 수도권 실적의 경우 인허가 69.0%, 착공 47.2%, 준공 82.2%, 비수도권의 실적은 인허가 79.5%, 착공 47.5%, 준공 65.5% 수준으로 전국과 유사하게 착공 실적이 저조한 것으로 분석됐다.

최근 10년(2013~2022년) 연평균 실적과 비교해도 수도권의 2023년 실적은 인허가 64.6%, 착공 39.0%, 준공 73.0%이며, 비수도권의 실적은 인허가 72.5%, 착공 40.1%, 준공 57.9% 수준이었다.

특히 서울의 경우 인허가·착공·준공 모두 50% 미만으로 전국 실적 대비 매우 저조한 수준이었다. 서울의 전체기간 연평균 대비 2023년 주택공급 실적은 인허가 37.5%, 착공 32.7%, 준공 42.1%으로 집계됐다. 최근 10년 연평균 실적과 비교해도 서울의 지난해 실적은 인허가 34.4%, 착공 27.5%, 준공 37.5% 수준에 그쳤다.

또 2023년 공급계획 대비 실적(인허가)의 경우 전국은 82.7%, 서울은 32.0% 수준으로 매우 저조했다.

국토연구원은 이러한 주택공급 지연의 주요 원인이 금리 인상과 건설공사비 증가, 주택시장 경기 위축으로 인한 사업성 악화 때문이라고 분석했다.

먼저 기준금리 인상의 여파로 2023년 기준 브릿지론의 대출금리는 평균 10%를 기록했으며, 펜데믹 기간 일반철근(2021년 기준) 62.9%, 시멘트와 레미콘(2022년 기준)이 각각 20.0%를 넘는 가격 상승률을 나타냈다.

KB부동산 주택가격동향조사에 따르면, 2023년 전국 주택종합 매매가격지수 변화율은 대체로 마이너스(-)를 나타내 주택시장의 경기 위축이 지속되는 것으로 파악됐다.

또한 부동산 개발금융의 한계, 도급계약상의 불확실성으로 인한 사업지연, 공사비 증가와 공기 증가 요인 등도 공급지연의 원인으로 지목됐다.

김지혜 연구위원과 연구진은 원활한 주택공급을 위해 공급 과잉과 부족 상황이 반복되지 않도록 공급주체들의 수요예측력을 강화하고, 공사비용 절감방안 마련과 미분양 해소를 위한 자구 노력이 병행될 필요가 있다고 주장했다.

먼저 분쟁 예방·조정을 위한 단기 방안으로 공공부문의 공사비 갈등 사전 예방·조정 기능 강화와 신탁방식에서의 주민의견 반영 강화 방안을, 중장기 방안으로는 건축 설계 지원 등을 통한 도급계약 불확실성 해소방안을 제안했다.

이어 주택공급 기반 개선을 위한 단기 방안으로 지역업체 인센티브 제도 개선, 리츠를 활용한 사업재구조화, 공공지원 민간임대 활성화를, 중장기 방안으로 공공주택 공급 확대, 건설인력 확충방안 마련, 부동산금융 종합정보망 구축 등을 추진할 것을 제안했다.

[서울=뉴시스]