‘1+1 재건축’ 장려할 때는 언제고…‘애물단지’ 전락 위기

정부, 1~2인 가구 늘자 ‘1+1 재건축’ 권장
9·13 대책 이후 2주택자로 간주 ‘돈줄’ 막혀

재건축을 앞둔 서울 송파구 잠실 주공5단지 아파트. (뉴스1DB) © News1

9·13 부동산 대책 이전 관리처분인가를 신청한 재건축 조합원 중 도시및주거환경정비법에 따라 ‘1+1 재건축’ 방식을 신청한 경우 2주택 보유자에서 제외시켜야 한다는 지적이 나오고 있다. 정부가 주택공급수를 늘리기 위해 장려한 ‘1+1 재건축’ 제도가 분양권과 입주권도 주택으로 간주되면서 애물단지로 전락하게 된 것이다.

일부 단지에선 1+1 재건축을 염두해 두고 소형 가구를 대거 배치했지만 이번 1+1 재건축 규제로 이주비에 발목이 잡혀 설계 변경이 불가피해졌다. 전문가들은 1~2인 가구 증가로 꾸준히 소형주택 공급이 지속돼야 하는데 오히려 정부가 나서 축소시킬 경우 공급 감소로 이어져 결국 주택가격 상승이라는 부작용을 불러올 것이라고 지적했다.

16일 부동산업계에 따르면 정부는 9·13 부동산 대책을 통해서 규제지역 내에서 2주택 이상 다주택자를 대상으로 신규 주택담보대출을 원천봉쇄했다. 또 규제지역내 재개발과 재건축으로 얻게 되는 입주권이나 분양권을 주택으로 간주하기로 했다.

특히 재개발·재건축에 따른 이주비 대출도 주택 구입 목적의 대출로 보고 분양주택에 대한 중도금·잔금 대출, 추가분담금에 대한 중도금·잔금 대출도 주택 구입 목적으로 구분했다. 1+1재건축을 통해 관리처분인가 후 입주권 두 개를 얻는 조합원이 다주택자가 됨에 따라 대출 규제에 묶여 개인 집단대출을 아예 받을 수 없게 됐다.

1+1 재건축은 이명박 정부 때 법이 개정됐고 박근혜 정부가 들어선 2013년부터 시행됐다. 쉽게 얘기해서 조합원이 기존 주택의 평가금액이나 전용면적 범위 이내에서 재건축 후 새로운 주택 두 채를 받을 수 있는 제도다. 대신 둘 중 한 채를 전용면적 60㎡ 이하로 하고 이전고시일 다음날부터 3년간 전매를 할 수 없도록 했다. 신혼부부나 1인가구 등 소형 면적에 대한 수요가 늘어나자 주택 공급 확대와 집값 안정화를 위해 도입된 것이다.

사실 적법한 절차를 거쳐 2주택을 가진 것인데 9·13대책으로 다주택자로 분류돼 예상치 못한 피해를 입게 된 셈이다.

현재 1+1 재건축을 추진중인 단지는 잠실 진주아파트와 반포주공 1단지 1·2·4주구, 신반포8차 등 주택 공급이 부족한 강남권이다. 이들 단지의 조합들은 비상이 걸렸다. 2주택자로 인정되면 세금부담과 대출 규제를 받게 돼 사업추진이 사실상 멈출수밖에 없다.

재건축 조합 관계자는 “일부 단지들은 면적 구성과 총 가구수, 단지 구조 등 사실상 설계도를 처음부터 다시 만드는 방안을 검토 중인 것으로 알고 있다”며 “정부 말을 믿고 적극적으로 1+1 재건측을 독려했는데 대출이 불가능해지면서 사면초가에 빠졌다”고 토로했다.

일각에선 “1+1 다주택자는 주택 대출을 받을 수 있다”며 예외를 적용하는 방안이 추진된다고 했지만 금융위원회는 9월14일 이후 재건축 과정에서 주택 2채(입주권 2개)를 받은 차주는 2주택자로 분류해 강화된 대출규제를 적용받게 된다며 예외 적용을 강력하게 부인했다.

전문가들은 대책발표 이전 조합원 분양신청(완료) 또는 관리처분계획 인가를 신청했음에도 불구하고 지자체 이주시기 조정 등으로 투기와 상관없는 선의의 조합원에게 피해가 가지 않도록 해야 한다고 입을 모으고 있다.

즉 적법한 절차에 따라 1+1 재건축 방식으로 추진되는 정비사업 중 관리처분계획인가를 신청한 경우에는 2주택자에서 제외해 이주비 등의 대출을 허용해야 한다는 것이다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 “가계부채 관리차원에서의 관리방안들이 중요하지만 새로 시작되는 신규 사업단지들과 기존에 추진되고 있는 단지들은 금융규제가 차별적으로 적용될 필요가 있다”고 말했다.

이동주 한국주택협회 부장은 “1+1 재건축은 무조건 전용 60㎡ 이하인데다 3년간 전매를 할 수 없게 묶어뒀기 때문에 투기와는 엄연히 구분돼야 한다”며 “소형주택 공급 확대로 집값 안정화에도 기여할 수 있다”고 전했다.

(서울=뉴스1)