서울 아파트값 ‘9억 패널티’에 우수수…강남3구·용산·동작, 다음은?

강남3구(강남, 서초, 송파) 아파트값이 내림세를 나타낸 데 이어 용산과 동작까지 하락 전환하자 서울 아파트값 상승세가 조만간 꺾일 수도 있다는 전망이 쏟아지고 있다.

서울 아파트값은 정부의 각종 규제와 지방경기 위축, 증시 불안 등 각종 악재를 딛고 59주째 상승세를 거듭해왔다. 하지만 최근들어 서울 일부지역의 고가 아파트를 중심으로 매수세가 붙지 않는 등 시장의 관망세가 깊어지고 있다. 고가 아파트에 붙는 대출규제, 세금 등으로 아파트 매수가 부담스러워진 탓이다. 이른바 ‘9억 초과 패널티’다.

6일 한국감정원의 ‘주간아파트 가격동향’에 따르면 지난주(10월29일 기준) 서울의 아파트값은 전주 대비 0.02% 상승하며 지난 2017년 9월11일(0.01%) 이후 상승세를 유지하고 있다.

다만 이미 일부 지역은 내림세로 전환되는 등 서울 전반이 하락세의 전조를 보이고 있다.

지난달 하락 전환한 강남3구 아파트값은 낙폭이 커졌다. 서초는 0.02% 하락에서 지난주 0.07% 하락으로 내림세가 확대됐다. 강남(-0.02→-0.06%), 송파(-0.04→-0.05%)도 하향 속도가 가팔라졌다.이어 용산(0.01→-0.02%)과 동작(0.01→-0.02%)이 하락 전환했다. 서울 25개 자치구 중 5곳에 있는 아파트값이 하락세다.

다만 하락의 양상은 다소 차별화되고 있다.

특히 고가 아파트부터 하락 전환했다. KB국민은행 자료에 따르면 서울 5분위(최상위 20%) 아파트값은 10월 16억4969만원으로, 전월 16억6373만원 대비 0.8% 내렸다. 지난 7월 이후 4개월만이다. 반면 1~4분위 아파트값은 여전히 상승을 지속하고 있다.

전문가들은 최근 아파트값 하락세의 배경으로 ‘9억 패널티’를 지목한다.

정부의 ‘고가주택’의 정의는 ‘9억원 초과’로 규정돼 있다. 집값이 9억원을 넘어서는 순간부터 각종 세제, 금융규제가 따라 붙어 급격한 부담이 실리게 되는 것이다.

일단 1가구 1주택자 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없다. 정부는 1가구 1주택자가 10년 이상 장기보유특별공제를 주고 있으나, 9억 초과 주택의 경우 대상에서 제외된다. 종합부동산세 역시 1가구1주택자는 면제되지만, 공시가격 기준 9억원 초과 시 부과 대상이 된다.

만 60세 이상 고령자가 소유주택을 담보로 평생 또는 일정한 기간동안 매월 연금방식으로 노후생활자금을 지급하는 ‘주택연금’에도 가입할 수 없다. 거래 수수료면에서도 취득세율이 85㎡ 이하는 3.3%(농어촌특별세, 지방교육세 포함), 초과는 3.5%로 ▲6억원 이하 1.1~1.3% ▲6억~9억원 아파트 2.2~2.4%보다 높고, 중개수수료 기준 역시 ‘거래금액의 0.9% 이내에서 중개업자와 협의’로 돼 있어, 9억원 미만(최소 0.4~0.6%)보다 부담이 크다.

또 서울 지역의 9억원 초과 아파트는 사실상 대출이 불가하다. 부채상환비율(DTI), 주택담보대출비율(LTV), 역모기지론 등 기준을 충족하더라도 실거주 이외에는 대출이 거절될 수 있다. 은행별로 기존 주택을 2년 이내에 처분한 후 관련 주택담보대출을 상환하는 조건 등 별도 특약을 마련해 대출을 관리 중이다.이밖에 청약시장에서도 중도금 대출이 제한되고, 특별공급 대상에서 제외되는 등 패널티가 생긴다.

실제로 이번에 아파트값이 하락세로 돌아선 지역은 동작을 제외하면, 평균매매가격이 10억을 넘어선 상태다.

감정원 월간 주택가격동향조사 자료에 따르면 중위매매가격(같은 지역 내 아파트를 가격순으로 나열했을 때 중위 가격)을 기준으로 강남구 14억1250만원, 서초구 12억9500만원, 송파구 10억9250만원, 용산구 10억750만원 순이다.

동작은 7억400만원으로, 10억원에 미치지 못했지만 한강변에 세워진 아파트 단지들이 이미 10억원 이상을 호가한다. 감정원 관계자는 “동작의 경우 인근 서초 지역의 아파트값이 약세로 돌아서자 한강변 주변의 아파트 위주로 추격매수가 끊기고, 시세도 떨어지고 있는 것으로 보인다”고 말했다.

반대로 이들 지역은 아파트값이 급격하게 오름세를 나타내면서, 매매가격 대비 전세가격(전세가율)이 낮아 갭투자(전세를 끼고 아파트를 구매하는 거래형태)가 어려워진 상태다.

KB국민은행 기준 전세가율은 10월 기준 강남 48.7%, 용산 49.7%, 송파 50.3%, 서초53.0%으로, 전세값이 아파트 매매가의 절반 수준에 불과해 주택 구입이 쉽지 않게 됐다. 동작(60.0%)은 상대적으로 높지만, 서울 평균 60.3%에는 미치지 못했다.

사실상 ‘고가 주택’으로 분류된 순간 돈 줄이 막히면서 ‘현금부자’ 외에는 아파트 구입을 망설일 수밖에 없는 상황이다.

결국 당분간 서울 아파트값은 9억원 이상 고가 아파트를 중심으로 시장은 관망세를 보일 수밖에 없을 것으로 전망된다.

감정원 관계자는 “연말 기준금리 인상, 내년 종합부동산세 인상, 공시가격 현실화 등 시장에 악재가 지나치게 많아 고가 아파트를 중심으로 추격 매수세가 잦아드는 분위기”라고 말했다

그는 이어 “이달말 청약 재개와 내달 북위례신도시 청약 등 분양시장 과열에 따른 매수심리 자극 등이 상승의 변수지만 지금으로는 가능성이 적다”면서 “연말까지 하락내지 약보합 가능성이 높아보인다”고 전망했다.

특히 강남뿐 아니라 최근 아파트값 상승세를 견인해온 강북 지역마저 9억원 이상 고가 아파트가 대거 출몰해 하락 영향권에 놓일 전망이다.

경희궁자이 등 직주근접성을 앞세워 높은 가격대를 형성하고 있는 종로·마포·서대문·중구 지역 일부 단지, 한강변을 끼고 있어 조망권 프리미엄이 붙은 성동구, 광진구 등 지역 일부 아파트 단지 등도 영향권에 놓였다. 동대문구 청량리, 강북구 미아동에 지어진 신축 아파트를 중심으로 단지 가격이 10억원을 돌파한 상태다.

일각에서는 이 같은 상황 때문에 10년째 답보 상태인 ‘고가주택’의 기준을 변경해야한다는 주장도 나오고 있다. 정부는 지난 2008년 고가주택의 기준을 6억원 초과에서 지금의 9억원 초과로 교체했다. 하지만 재건축, 재개발 등의 영향으로 불과 몇 년새 서울 집값이 급격하게 뛰면서 기준 적용이 쉽지 않게 됐다. 국민은행 자료에 따르면 서울 아파트값 평균매매가격은 10월 기준 8억429만원을 기록해, 통계 작성 이래 처음으로 8억원을 돌파했다.

하지만 가능성은 낮아 보인다. 고가 주택 기준 변경은 자칫 부동산 가격상승을 억제하는 각종 장치가 풀린다는 메시지를 시장에 잘못 전달할 수 있기 때문이다. 용산여의도 통개발 발언이 서울 집값에 기름을 붓는 촉매제로 작용했다는 점을 고려하면 당장은 쉽지 않다는 게 전문가들의 공통된 전망이다.

【서울=뉴시스】