계묘년 다섯 번째 황금알: 尹 정부의 뉴:홈

황금알: 황재성 기자가 선정한 금주에 알아두면 좋을 부동산정보

지난해 국토교통부가 공식적으로 발표한 보도자료와 설명자료는 모두 1276건. 하루 평균 3.5건에 해당합니다. 여기에 기획재정부 등 정부 부처나 관계 기관, 연구소, 학술단체 등에서 쏟아낸 자료와 논문, 보고서까지 합치면 그 수는 다 헤아리기 어려운 수준입니다. 게다가 각종 부동산 관련 사건사고 등까지 합치면 감당이 어려울 정도의 정보가 쏟아져 나옵니다. 돈이 되는 정보를 찾아내는 옥석 가리기가 결코 쉽지 않은 상황입니다. 동아일보가 독자 여러분의 수고를 덜어드리겠습니다. 매주말 홍수를 이룬 부동산 정보 가운데 알짜를 찾아내 그 의미와 활용방안 등을 정리해드리겠습니다.

국토교통부는 지난 1일 ‘공공분양주택 뉴:홈 사전청약 신청하세요’라는 제목으로 보도자료를 발표했습니다. 핵심은 서울 강동구 고덕강일 3단지와 경기 고양 창릉지구, 남양주시의 상패동 양정역세권과 진접 2지구 등 4곳에서 공급할 아파트 약 2300채에 대한 사전청약을 6일부터 진행한다는 것입니다. ‘뉴:홈’은 현 정부가 앞으로 공급할 공공분양주택에 붙이기 위해 만든 브랜드입니다.


이번 사전청약은 여러 측면에서 관심을 가져볼 만합니다. 무엇보다 현 정부가 지난해 10월 26일 발표한 ‘청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만 채 공급계획’(이하 ‘10·26대책’)에 따라 추진되는 첫 사업입니다.


윤석열 정부는 이전 문재인 정부와 달리 주거 안정과 자산 증식에 대한 수요를 충족하기 위해선 공공임대보다 공공분양 주택이 필요하다고 판단하고 있습니다. 이에 따라 10·26대책을 통해 주변시세의 70~80% 수준의 분양가에 최장 40년 만기, 연리 1.9~3.0% 조건으로 분양가의 80%까지 대출해주는 주택 50만 채를 공급하겠다고 선언했습니다.


계획대로라면 5억 원에 시세가 형성된 지역에서 3억 5000만 원에 새 아파트가 공급되고, 이 아파트를 분양받기 위해 7000만 원(분양가의 20%)의 자기부담금만 확보하면 된다는 의미입니다. 이번에 사전청약을 받는 아파트들의 분양가(추정가격)는 3억~5억 5000만 원 수준입니다. 6000만~1억 1000만 원 정도로 내 집 마련의 꿈을 실현할 수 있는 길이 열리는 셈입니다.


첫 사업인 만큼 4개 현장 모두 수도권에 자리하는 등 입지에도 신경을 쓴 티가 역력합니다. 이를 반영하듯 지난해 12월 30일에 사전청약을 알리는 공고 이후 사전청약 누리집(사전청약.kr)의 누적방문자가 약 1개월여 만에 137만 명인 넘을 정도로 큰 관심을 불러일으키고 있습니다.
뉴:홈은 청년·서민층의 내 집 마련 부담을 최소화하는 데 초점이 맞춰져 있습니다. 이를 위해 분양가를 저렴하게 책정하고, 장기 저리 대출을 지원하기로 했습니다. 유형은 ▲나눔형 ▲선택형 ▲일반형 등 크게 3가지입니다.


나눔형은 시세의 70% 이하로 분양하면서 분양가의 최대 80%까지 40년 만기의 장기에 연리 1.9~3.0%로 최대 5억 원까지 대출해주는 주택입니다. 특징은 5년 의무 거주 이후 이사하고 싶을 때엔 공공에만 되팔 수 있다는 것입니다. 다만 이 때 발생하는 시세차익의 70%는 분양받은 사람의 몫입니다.


서울에서 분양되는 공공분양아파트는 이런 유형에 해당할 가능성이 높습니다. 특히 서울의 경우 땅값이 비싼 점을 고려해 토지임대부 방식이 적용됩니다. 이는 토지는 공공이 소유하고, 건물축에 대해서만 건설원가 수준의 분양가를 책정하는 것입니다. 여기에 일정 금액의 토지임대료를 추가로 내야 합니다.


선택형은 먼저 6년 간 임대로 거주한 뒤 분양 여부를 선택할 수 있는 주택입니다. 목돈이 부족하고, 내 집 마련 의사가 불분명한 청년층 등을 겨냥한 유형입니다.


일단 입주 때에는 추정분양가의 절반 정도를 보증금을 내고, 나머지 절반은 월세로 냅니다. 이 때 추정분양가는 통상 시세의 80% 수준인 분양가상한제 적용 아파트 분양가보다 낮게 책정됩니다. 월세도 시세의 70~80% 수준에서 결정됩니다. 임대보증금도 전용대출 상품이 마련됩니다. 전세대출 형태인데, 보증금의 80%까지 연리 1.7~2.6% 조건입니다.


거주하고 6년 뒤 분양을 받지 않는다면 추가로 4년을 더 임대로 살 수 있습니다. 분양을 받을 경우 분양가는 추정분양가에다 6년 후 감정가격을 더한 뒤 둘로 나눈 값, 즉 평균으로 정해집니다. 선택형도 분양가의 80%까지 40년 만기, 연리 1.9~3.0% 조건으로 최대 5억 원까지 대출을 받을 수 있습니다.


마지막으로 일반형은 시세의 80% 수준에서 분양가가 책정되는 상품입니다. 다른 유형과 마찬가지로 전용 대출상품이 지원됩니다만 조건은 다릅니다. 대출한도가 4억 원이고, 분양가의 70%까지만 가능합니다. 만기도 30년으로 짧고, 금리도 연 2.15~3.0%가 적용돼 상대적으로 높습니다.
국토부는 10·26 대책에서 올해부터 2027년까지 5년 동안 ▲나눔형 25만 채 ▲선택형 10만 채 ▲일반형 15만 채를 공급(사업승인 기준)하겠다고 밝혔습니다. 이 가운데 시범단지를 통해 올해 중에 7만6000채에 대해 사업승인을 내고, 약 1만 1000채는 사전청약을 통해 공급할 계획입니다.


이번에 1차 사업으로 선보이는 4개 지역은 나눔형(서울 고덕강일 3단지, 고양 창릉, 양정역세권)과 일반형(남양주 진접 2지구) 두 가지입니다. 선택형은 2차 이후부터 공급될 예정입니다.


고덕강일 3단지에서는 59㎡(전용면적 기준) 규모 아파트 500채가 공급됩니다. 추정분양가는 3억 5537만 5000원입니다. 즉 7100만 원 정도 자기부담금을 확보할 수 있다면 도전해볼 만하다는 뜻입니다. 다만 추정분양가는 본청약 때 달라질 수 있습니다. 또 매월 40만 원 가량의 토지임대료를 추가 부담해야 한다는 점도 염두에 둬야 합니다.


이 아파트는 서울 도심에 위치한다는 게 최대 강점입니다. 북쪽으로는 한강, 남쪽으로는 망월천이 흐르고, 도보로 통학이 가능한 유치원과 초등·중학교 등이 인근에 있어 주거환경이 뛰어난 것으로 평가받습니다. 올림픽대로와 강일나들목(IC)도 인접해 교통 접근성도 좋은 편입니다.


고양 창릉에서는 46~84㎡ 규모의 아파트 877채가 사전청약 대상입니다. 분양가는 2억9792만~5억 5283만 원 수준입니다. 당초 1322채가 공급될 예정이었으나 설계 과정에서 물량이 줄었습니다. 줄어든 물량은 설계 변경 등을 통해 올해 중 선보일 예정입니다.


고양 창릉지역은 일산신도시와 서울 사이에 위치하고, 지하철 3호선과 경의중앙선, 수도권광역급행철도(GTX)-A노선 등이 갖춰진 교통의 요충지입니다. 주변에 삼송·원흥지구 등이 있어 생활여건이 편리합니다.


양정역세권에서는 59~84㎡ 아파트 549채가 공급됩니다. 분양가는 3억 857만~4억2831만 원 정도로 추정됩니다. 경의중앙선 양정역 역세권에 위치한 아파트단지로, 서울 잠실까지 거리가 13km 정도여서 강남권 접근성이 뛰어난 것으로 평가됩니다.


단지 인근에 초등학교와 중학교가 설립될 예정이고, 단지 아래로는 율석천이 흐릅니다. 또 지구 북측에 수석~호평 간 고속화도로, 남측에는 서울~양양고속도로가 있어 교통 여건도 좋은 편입니다.


남양주 진접 2지구에서는 55~59㎡ 아파트 272채가 일반형으로 사전청약을 받습니다. 분양가는 3억1406만~3억3748만 원 정도입니다. 신설예정인 지하철 4·9호선 연장선 환승역인 풍양역 역세권에 위치한 단지입니다.


인근에 유치원과 초·중학교가 있어 교육환경이 우수하다는 평가입니다. 또 인근에 별내신도시와 왕숙신도시 등과 수락산 왕숙천 등이 있어 쾌적하고 편리한 주거생활이 가능할 것으로 기대됩니다.
사전청약은 당첨되더라도 동이나 호수가 배정되지 않습니다. 앞으로 예정된 본청약 이후 당첨자 발표 때 결정됩니다. 그 때 정확한 계약금이 다시 산정되고, 그 가격에 맞춰 계약 등이 진행됩니다.


이밖에 이번 사전청약에서 당첨되기 위해 반드시 알아둬야 할 사항들이 적잖습니다만 날짜 세 개는 꼭 기억할 필요가 있습니다. 입주자 모집공고일(①)과 사전청약접수일(②) 당첨자 발표일(③) 등입니다.


4개 사업지 모두 입주자모집공고가 지난해 12월 30일입니다. 이 시점이 중요한 이유는 이날을 기준으로 사전청약 자격 등을 심사하기 때문입니다.


사전청약접수일도 챙겨봐야 합니다. 고양창릉과 양정역세권, 남양주 진접 2지구는 2월 6일부터 10일까지 특별공급 대상 사전청약이 진행됩니다. 나눔형(고양창릉과 양정역세권)은 전체 물량의 80%가 특별공급 물량입니다. 일반형인 남양주 진접 2지구는 70%가 특별공급 대상입니다. 이후 나머지 물량에 대한 일반공급이 진행되는데, 기간은 2월 13~17일입니다.


반면 고덕강일 3단지는 조금 늦은 2월 27~28일에 특별공급, 이후 3월 2~3일에 나머지 물량에 대해서 일반공급 사전청약이 각각 진행됩니다.


당첨자 발표일도 꼭 챙겨야 합니다. 교차 청약 가능 여부가 결정되기 때문입니다. 같은 날 당첨자를 발표하는 사전청약은 1세대 1지구만 신청이 가능합니다. 2개 이상 중복 당첨 시에는 부적격 처리됩니다. 다만 지역이 다르다면 문제가 되지 않습니다. 다른 지역과 중복 당첨됐다면 먼저 발표된 지역의 당첨권이 우선 적용됩니다.


당첨일 역시 고양창릉, 양정역세권, 남양주 진접 2지구는 3월 30일에 한꺼번에 발표됩니다. 반면 고덕강일 3단지는 일주일 앞선 3월 23일로 예정돼 있습니다.


사전청약일과 당첨자발표일에 차이가 생긴 이유는 사업시행자가 LH와 SH로 다르기 때문입니다. 고양창릉과 양정역세권, 남양주 진접2지구는 LH가 맡고, 고덕강일 3단지는 SH가 책임집니다.


이에 따라 사전청약 신청도 LH 사업지역은 사전청약 누리집(사전청약.kr)을 이용해야 하지만, SH 사업지역은 서울주택도시공사 누리집에서 인터넷청약시스템(i-sh.co.kr)을 통해서만 가능합니다.


다만 65세 이상 고령자나 장애인 등 인터넷 사용이 어려운 청약신청자는 방문예약을 사전에 신청한 뒤에 현장접수처를 찾아가 청약을 할 수 있습니다.


황재성 기자 jsonhng@donga.com