서울 집값은 잡았지만…1, 2기 수도권 신도시 건설 부작용은?

분당신도시

정부가 ‘신도시’ 카드를 꺼내든 것은 이번이 처음은 아니다. 1980년대 말과 2000년대 초반 서울 지역 집값이 폭등했을 때도 각각 1기와 2기 수도권 신도시 건설 계획이 나왔다. 주택 공급 물량 확대를 통해 집값을 잡으려는 의도였다.

1, 2기 신도시 모두 공사를 끝내고 입주 물량을 쏟아낼 때는 서울 집값을 하향 안정세로 돌리는 데 어느 정도 역할을 했다는 평가를 받고 있다. 하지만 수도권 광역 교통난 가중, 신도시 주변 난개발, 환경 파괴 등 부작용도 적지 않았다.

●“불가피한 선택이었지만….”

분당, 일산, 평촌, 산본, 중동에 조성된 1기 수도권 신도시는 노태우 정부가 1988년 5월 정권의 명운을 걸고 발표한 ‘200만호 주택 건설 추진 계획’의 핵심 프로젝트였다. 당시 국내 부동산 시장은 1986년 아시안게임과 1988년 올림픽 개최에 따른 대규모 개발사업과 세계적인 ‘3저 호황’으로 자금이 넘쳐났다. 여기에다 급격한 도시화로 서울 등 대도시 주택 부족 문제가 심화돼 집값이 천정부지로 치솟았다. 특히 급등한 전세금 문제로 자살하는 사람까지 나오면서 ‘정권 심판론’이 확산되기도 했다. 획기적으로 주택 공급을 늘리지 않으면 정권 자체가 흔들릴 수도 있는 상황이었다. 당시 정부는 곧바로 청와대에 ‘서민주택 실무기획단’을 설치하고 신도시 개발을 진두지휘하게 했다. 구체적인 신도시 후보지와 개발 규모 등이 기획단에서 사실상 결정됐다. 이 때 눈에 띄는 것은 후보지 선정 과정에서 개발제한구역(그린벨트)은 배제했다는 점이다. 당시 정권이 흔들릴 정도로 신도시 개발 압력이 높았지만 후손에게 물려줄 환경 자산인 그린벨트에 손을 대면 두고두고 비판을 받을 것이라는 우려에서였다. 결국 1기 신도시는 서울을 둘러싸고 있는 그린벨트를 넘어서 조성됐다. 서울 도심으로부터는 20~25㎞ 떨어진 곳이었다.

후보지와 개발 규모가 확정되자 토지 수용, 택지조성, 아파트 건설 공사가 빠른 속도로 진행됐다. 집값 안정이라는 목표를 위해 최대한 빨리 아파트를 짓는 게 지상과제였다. 이른바 ‘속도전’이 벌어지면서 여러 부작용이 나타났다. 단기간에 많은 물량을 지어야 하다 보니 모래나 시멘트 등 건자재 파동이 일어난 것이 대표적인 사례. 특히 물량 부족이 심했던 모래의 경우 바다 모래를 제대로 세척하지 않고 사용해 내구성 문제가 제기되기도 했다.

도시 디자인 측면에서도 문제가 적지 않았다. 아파트 대부분이 판상형 경사 지붕이나 평슬라브 형태로 건설돼 특색 없는 ‘회색 도시’라는 오명을 얻기도 했다. 신도시에 살면서 서울로 통근하는 사람이 많아지면서 서울 외곽 교통난이 가중된 것도 부작용이었다.

●“제대로 된 개발을 추구했지만….”

판교신도시

판교, 김포 등 2기 수도권 신도시도 집값 안정을 위해 추진됐다. 하지만 정권이 흔들릴 정도로 긴박한 상황은 아니었다. 오히려 경기 부양을 위한 측면이 있었다는 평가도 나온다.

김영삼 정부 시절 대규모 신도시 개발 대신 기성 시가지와 인접한 준농림지역 개발만 허용해 난개발이 이뤄졌다는 비판을 수용한 측면이 있다는 분석도 나온다. 정부가 체계적인 개발을 하지 않을 경우 교통이나 환경 분야에서 많은 문제가 발생할 수 있다는 점을 체득한 결과라는 것이다. 덕분에 2기 신도시는 녹지나 각종 편의시설 면적이 1기 신도시보다 넓다. ha 당 인구 밀도가 110명으로 1기 신도시(233명)의 절반에도 못 미치는 이유가 여기에 있다. 구릉 등 원래 지형을 유지해 불도저로 밀어붙인 1기 신도시보다 자연친화적이다.

1기 신도시에 비해 자족성을 많이 확보했다는 것도 장점으로 꼽힌다. 벤처기업을 유치한 판교 등 신도시 별 테마를 강조해 고용 및 자족 기능을 보완한 결과다.

하지만 일부 신도시는 주택 수요를 제대로 파악하지 못한 채 건설돼 미분양 문제가 대두된 곳도 있다. 관계 기관 및 해당 지방자치단체 협의, 주민 보상 등 협의 절차가 지연돼 건설 기간이 장기화되는 곳도 적지 않다. 정부가 1기 신도시 개발 때처럼 컨트롤타워가 돼 움직이지 않은 탓이다.

여기에다 그린벨트를 해제해 신도시를 개발한 것이 ‘환경친화적 개발’이라는 2기 신도시 개발 모토와 정면으로 배치된다는 지적도 적지 않다.

송진흡 기자 jinhup@donga.com