현대건설이 여의도 한양아파트 개발이익을 극대화해 소유주에게 최소 3억6000만 원 이상을 환급하겠다는 전략을 내세웠다.

서울시 정비사업 종합정보관리시스템 ‘정비사업 정보몽땅’에 올린 현대건설 입찰제안서에 따르면 ▲분양수입 증가 세대당 약 6억 원 ▲미분양 시 최초 일반분양가로 현대건설이 대물인수 ▲일반분양가 상승으로 인한 모든 이익 소유주 귀속 등의 전략으로 동일평형 입주 시 100% 환급받는 최고의 개발이익을 제안했다.

여의도 한양아파트는 정비계획상 일반 아파트 이외에 일부 오피스텔을 분양하는 사업지다. 오피스텔의 경우 분양가 규제를 받지 않아 고급화를 통해 분양가를 책정할 수 있는데 현대건설은 이 점을 공략. 청담동 ‘PH129’, 삼성동 ‘라브르27’ 등 대한민국 최고 수준 분양가로 주거상품 분양 성공을 이끈 바 있다. 이를 통해 여의도 최초의 하이퍼엔드 오피스텔을 탄생시키겠다는 전략이다.

현대건설은 전 세대 복층형 설계와 프라이빗 테라스 등의 대안설계를 통해 오피스텔 면적을 원안 대비 937평 늘리고 분양가격도 평당 8500만원 이상으로 책정할 계획이다. 총 분양수입으로 KB추정분담금인 1743억 원 대비 1440억 원 늘어난 3183억 원(182% 이상)을 보장하겠다는 계산이다.

또한 프리미엄 브랜드 디에이치와 세계적인 건축 그룹이 협업한 월드클래스 특화설계로 아파트 분양성을 최대한 끌어올려 분양가격을 평당 7500만 원 이상으로 책정, 원안인 5698억 원 대비 1860억 늘어난 7558억 원(132% 이상)의 분양수입을 제시했다.

▲오피스텔 분양수입 1440억 원 이상 ▲아파트 분양수입 1860억 원 이상 등 ▲총 분양수입만 3300억 원 이상 증가시켜 세대당 약 6억 원의 분양 수익을 올릴 계획이다. 현대건설은 상가를 지하화하고 지상 연면적 여유분으로 아파트와 오피스텔의 분양 면적을 증가시킨다는 계획도 함께 제시했다.

현대건설은 미분양이 발생할 경우에도 공사비 대신 최초 일반분양가로 대물인수를 제안한 것으로 나타났다. 대물변제는 ▲오피스텔 평당 일반분양가 8500만 원 이상 ▲아파트 평당 일반분양가 7500만 원 이상 ▲상업시설 최초 일반분양가를 기준으로 삼아, 미분양에도 걱정 없는 사업조건을 강조했다.

통상 미분양 시 준공 시점의 감정평가액으로 대물변제 조건을 제시해 미분양시 시세가 하락하면 그 손해를 소유주가 부담하는 구조인데 반해 파격적인 제안으로 미분양에 대한 부담을 덜었다.

현대건설 개발이익 산출내역을 보면 KB추정분담금 대비 분양수입을 3300 억원 이상 증가시킴으로써, 공사비 지출 증가를 감안해도 2151억 원 이상의 개발이익을 이에 따라 여의도 한양아파트 소유주는 세대당 약 3억6000만 원의 추가 환급을 받을 수 있다.

이는 낮은 금액의 총 공사비를 제시한 경쟁사와 극명하게 대비되는 전략이다. 현대건설은 경쟁사보다 높은 공사비 7740억 원로 입찰에 참여하는 대신 분양수입을 최소 3300억 원 증가시키는 전략을 세웠다. 결론적으로 공사비 증가분을 제외하더라도 경쟁사 대비 2580억 원이 넘는 이익을 소유주에게 되돌려주는 ‘소유주 이익 극대화’ 전략을 앞세운 것.

여기에 일반분양가가 상승할 경우 그로 인한 모든 이익은 소유주에게 귀속하는 등 소유주의 프리미엄 극대화 방안을 제시했다.

지난 5월 서울시는 여의도를 초고층 건물이 즐비한 세계적인 금융 도시인 미국의 맨해튼처럼 만든다는 계획을 세우고 ‘여의도 금융중심 지구단위계획안’을 발표한 바 있다. 발표 안에 따르면 여의도 국제금융중심지구 내 용도지역을 일반상업지역에서 중심상업지역으로 상향해 용적률을 최대 1200%까지 적용, 여의도 일대에 높이 350m 이상의 초고층 건축물도 세울 있도록 해 높이 규제도 사실상 폐지하는 등 여의도를 세계 5대 금융도시로 변화시키는 움직임을 보이고 있다.

현대건설 관계자는 “한국의 맨해튼이라는 명성에 걸맞게 여의도 최초 하이퍼엔드 주거상품을 제안해, 세대당 6억 원에 달하는 분양수입과 3억6000만 원의 개발이익 환급 등 소유주 이익을 극대화하는 전략을 구상했다”며 “디에이치 여의도퍼스트라는 이름에 어울리는 여의도 최고의 랜드마크를 탄생시키며 소유주에게 최고의 가치와 이익을 선사하겠다”고 말했다.

동아닷컴 정진수 기자 brjeans@donga.com