1주택자 양도세 공제 최대 80%
공동 상속자 중 최장 거주자 기준
양도 시점 따라 세부 규정 차이
소수 지분자는 다른 주택 비과세


A 씨는 1992년 사망한 아버지 명의의 서울 단독주택을 어머니와 오빠와 함께 공동 상속받았다. 당시 주택 가격은 1억 원이었다. A 씨와 오빠가 각각 지분 7분의 2를, 어머니는 지분 7분의 3을 가져갔다. A 씨는 아버지 사망 후 1년간 해당 주택에서 어머니와 오빠와 함께 거주하다 결혼해 독립했다. 어머니와 오빠는 이후 해당 주택에 살다가 올해 1월 주택을 24억 원에 처분했다. 다른 주택은 없는 A 씨는 양도소득세로 얼마를 내야 할까.

1가구 1주택자가 주택을 2년 이상 보유하다 양도하면 양도가액 12억 원까지는 비과세다. 다만 취득 당시 주택이 조정대상지역에 있었다면 거주 기간 2년 이상을 채워야 비과세 혜택을 받는다. 양도가액이 12억 원이 넘으면 양도차익에서 12억 원 초과분은 장기보유특별공제를 적용받는다. 1가구 1주택자가 2년 이상 거주 요건을 채웠다면 거주 및 보유 기간에 따라 1년에 8%씩 최대 80%까지 공제받을 수 있다.

A 씨는 지분을 상속받은 주택 외에 다른 주택이 없으므로 상속주택을 양도할 때 1가구 1주택에 해당한다. 따라서 비과세 혜택을 받을 수 있다. 그런데 주택 매각 금액이 24억 원이라 12억 원 초과분에 대해서는 세금을 내야 한다. 이때 장기보유특별공제를 어떻게 적용할지가 관건이다. A 씨는 다른 가족에 비해 거주 기간이 현저히 짧기 때문이다.

A 씨 본인 거주 기간인 1년만 인정된다면 A 씨는 자신의 지분(7분의 2)에 해당하는 양도가액(약 6억8600만 원)에 대해 약 4770만 원의 양도세를 내야 한다. 반면 10년 이상인 어머니 거주 기간을 인정받을 수 있다면 양도세는 약 1000만 원으로 줄어든다.

결론부터 말하면, A 씨는 어머니 거주 기간을 인정받을 수 있다. 공동 상속주택의 소수 지분을 가진 1가구 1주택자의 장기보유특별공제는 공동 상속인 중 가장 오래 거주한 사람의 거주 기간으로 판단한다.

이 규정은 양도 시점이 올해 2월 29일 이후에 해당한다. 양도 시점이 2월 29일 이전이라면 지분이 가장 많은 사람의 거주 기간이 기준이다. A 씨의 경우는 올해 1월 주택을 양도했지만, 공동 상속인 중 지분이 가장 많은 사람도 어머니고, 가장 오래 거주한 이도 어머니다. 따라서 A 씨는 어머니의 보유 기간과 거주 기간을 모두 인정받아 장기보유특별공제를 80%까지 받을 수 있는 것이다.

한편 상속으로 여럿이 주택을 공동 소유한 경우 공동 상속주택의 소수 지분자가 보유한 다른 주택의 비과세를 판단할 때, 소수 지분자의 지분은 없는 것으로 간주한다. 이때 공동 상속주택의 소유자는 △상속 기준이 가장 많은 상속인 △해당 주택 거주자 △호주 승계인 △최연장자 순으로 보기 때문이다. 만약 A 씨가 공동 상속주택 외 다른 주택을 갖고 있다가 팔더라도, A 씨 지분은 소수 지분이라 다른 주택에 대해서도 1주택 비과세를 받을 수 있다는 뜻이다.

우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원