“1000만 원만 있어도 아파트 산다.” 집값이 한창 오르던 시절 이런 솔깃한 말들이 책과 유튜브, 인터넷 카페 등을 통해 퍼져 나갔다. 집값 떨어지기만 기다리지 말고 당장 투자해라. 돈 없어도 걱정 마라. 전세 끼고 남의 돈으로 사면 된다. 그래도 부족하면 금리 낮으니 대출받아라. 대출은 은행으로부터 ‘투자’를 받는 거다. 집값과 전세금의 차액만으로 집 한 채, 전세금 오르면 그 돈 활용해 또 한 채…. 소액으로 시작해 부동산 부자를 만든다는 마법의 단어 ‘갭투자’ 성공담이 넘쳐흘렀다.

▷하지만 지난해부터 집값과 전세금이 동시에 떨어지면서 갭투자는 재앙으로 돌아오고 있다. 집값 상승기에 ‘벼락 거지’를 면하겠다고 갭투자에 나섰던 사람들이 오히려 ‘갭거지’가 됐다는 얘기가 나온다. 2020년 임대차 3법 이후 전세금이 크게 올랐을 때 달려든 사람들, 특히 무리하게 대출을 받은 20, 30대 영끌족의 타격이 크다. 금융자산, 대출에 더해 집까지 팔아야 겨우 전세금을 돌려줄 수 있는 임대인은 최대 21만3000가구, 집을 팔아도 반환이 어려운 임대인은 최대 1만3000가구에 이를 것으로 국토연구원은 추정한다.

▷갭투자는 집값과 전세금은 항상 오른다는 믿음에서 출발한다. 집값과 전세금 둘 중 적어도 하나만 오르면 된다. 전세금을 돌려줄 수 없다 해도 집값이 오르면 집을 팔아 차익을 실현하면 된다. 집값이 떨어져도 전세금만 받쳐 주면 버틸 수 있다. 전세금은 이자 한 푼 안 내는 무이자 대출이기 때문이다. 하지만 매매가와 전세가가 함께 추락할 수도 있다는 게 갭투자족의 계산 착오였다. 한국부동산원에 따르면 아파트 매매 및 전세가격지수는 지난해 2월부터 줄곧 동반 하락세다. 지난달엔 전국 아파트값이 1.62%, 전세금은 2.62% 떨어졌다.

▷무리한 대출에 따른 고통은 안타깝지만 투자자 본인이 책임져야 할 몫이다. 하지만 전세 끼고 집을 산 갭투자의 실패는 본인만의 문제로 끝나지 않는다. 전세는 뒤에 들어올 세입자에게서 돈을 받아 기존 세입자에게 돌려주는 구조다. 전세금 하락으로 새로운 세입자를 구하지 못하고 집주인이 상환할 능력도 없으면 일종의 ‘폰지 사기’가 된다. 전 재산이나 다름없는 전세금을 돌려받지 못하는 세입자의 고통은 어떻게 보상하나.

▷집값 하락으로 갭투자에 대한 경고음이 커진 요즘에도 집값 상승에 베팅하며 무리한 갭투자에 나서는 이들이 있다. 집값보다 전세금이 더 높은 ‘마이너스 갭투자’ 사례까지 나타난다. 그들은 역발상의 똑똑한 투자라고 생각할지 모르겠다. 하지만 전세 만기 때까지 가격 반등이 일어나지 않는다면 ‘깡통전세’의 후폭풍을 피할 수 없다. 갭투자는 자칫 쪽박 찰 수 있는 위험천만한 투기이자, 타인에게 피해를 주는 사기가 될 수도 있다.


김재영 논설위원 redfoot@donga.com