부동산 투자 목적은 주로 자본소득(capital gain)과 운영소득(income gain)으로 구분할 수 있다. 국가가 산업사회를 거치면서 도시화가 형성되는 시기에는 투자의 방향은 자본소득에 집중되어 나타나는 것이 일반적이다. 이 때문에 ‘사놓으면 오른다’는 부동산 불패신화가 국민들에게 각인돼 있었다.

그러나 이러한 인식들은 고령화사회로 진입하면서 서서히 바뀌고 있다. 6.25 전쟁 이후 폐허가 된 국토에서 산업화를 통한 역동적인 고도성장(베이비부머세대 등장) 시기에는 주거형 부동산인 아파트와 토지가 그 투자 대상의 중심이 되었다면, 비역동적인 고령화사회(베이비부머세대 퇴장)를 맞이하면서 최근엔 수익형 부동산이 부동산 투자의 주대상이 됐다.

이러한 시대적 흐름을 통해서 부동산으로 자산증식에 성공한 사람들은 크게 3세대로 구분하고 이제 4세대로 진입하는 과정으로 필자는 보고 있다. 1세대는 1968년 국토종합개발계획에 의거해 경부고속도로가 건설되면서 토지에 집중적으로 투자했던 사람들이었고, 2세대는 1980년이 시작되면서 강남 개발로 돈을 번 사람들이다.

이처럼 1세대와 2세대는 토지가 부동산 투자의 중심이었다. 1세대와 2세대가 부동산으로 돈을 버는 것을 목격한 베이비부머 세대들이 서울 외곽을 중심으로 개발된 신도시에 아파트 투자를 하면서 돈을 벌었고, 이들이 바로 3세대다. 이러한 과정을 통해서 부동산 부자들은 더욱더 자산 증식을 하게 됐고, 그렇지 못한 사람들은 더욱더 상대적 박탈감에 시달리고 있다.

사놓으면 무조건 오르게 되어 있는 시대적 배경으로 인해 부동산 투자의 노하우는 크게 필요치 않았다. 돈이 없어서 투자를 못했을 뿐이고, 돈이 있어서 더욱더 부동산 부자가 될 수 있었던 것이다. 그러나 최근 베이비부머들이 은퇴하기 시작하면서 사회·경제 구조는 더 이상 부동산 불패신화를 인정하지 않는다. 지금은 사놓으면 떨어지는 시대가 된 것이다. 이러한 시대에 진입하면서 부동산 투자는 새로운 방법으로 접근할 수밖에 없다.

실제로 3~4년 전에 오피스텔 유망 투자지역으로 많은 사람들로부터 관심을 끌었던 송파·마곡지구의 수익률이 점점 낮아지고 있다. 이러한 낮은 수익률은 투자금보다 낮은 가격으로 매도해야 하는 구조를 가져왔다. 왜 부동산 투자에 실패했는지 고민하기 전에 시대가 변했다는 사실을 인정해야 한다.

큰 변화의 키워드(Key Word)는 운영소득(Cash Flow)이다. 운영소득은 상업용 부동산 또는 수익형 부동산을 상징하는 말이다. 따라서 상업용 부동산에 투자를 하고자 할 때 운영소득의 지속가능성에 대한 검토는 반드시 이루어져야 하는데, 아직도 많은 투자자들이 토지와 주택에 투자하듯 상업용 부동산을 바라보고 있다.

이러한 잘못된 투자습관 또는 고정관념을 바꿔야 한다. 따라서 부동산 투자를 하고자 하는 투자자들은 무엇을 알아야 하고, 어떻게 분석하고, 어떤 투자 전략을 짜야 하는지 본인 스스로가 알아야 한다. 이렇게 부동산 분석과정을 기초로 한 투자자들이 4세대 투자자로서 부동산시장에 등장하게 될 것으로 보인다.

남들이 돈 벌어 주는 시대는 끝났다. 부동산을 매입하면 이제 사놓은 가격보다 떨어지는 애물단지가 될 수도 있는 것이다. 앞으로 필자는 이러한 것에 문제의식을 가지고 상업용 부동산을 투자하고자 하는 4세대 부동산 투자자들이 최소한의 투자 방향을 잡을 수 있도록 다양한 주제를 가지고 만나고자 한다.

경국현 부동산학 박사