■ KB금융 경영硏 “임대수익률-매매가격 하락 불가피”


부동산 침체가 장기화되고 있는 가운데에도 오피스텔에 대한 투자 열기가 식을 줄 모르고 있다. 대우건설이 20, 21일 이틀 동안 경기 성남시 분당구 정자동에서 분양한 ‘정자동 3차 푸르지오 시티’는 1590실 모집에 4601명이 신청해 평균 2.89 대 1의 높은 청약경쟁률을 기록했다. 특히 전용면적 44∼45m²의 6실에는 523명이 몰려 87 대 1의 뜨거운 청약전쟁을 예고했다. 임대만 된다면 매월 일정 규모의 수익을 올릴 수 있다는 장점이 돋보인 결과다.

하지만 최근에는 지나치게 과열되고 있다는 지적이 나오고 있다. 인기에 편승해 분양가가 지속적으로 오르고 있는 데다 공급이 한꺼번에 몰리면서 공급 과잉 우려도 제기된다. KB금융지주 경영연구소도 최근 펴낸 보고서 ‘최근 오피스텔 시장 동향 및 수요 분석’에서 “오피스텔이 안정적인 투자 상품임은 분명하지만 단기적 공급과잉으로 인해 곧 임대수익률과 매매가격의 하락이 불가피할 것”으로 내다봤다.

제일 큰 문제로 지적되는 것은 공급 과잉이다. KB금융지주 경영연구소에 따르면 올해와 내년에 입주 또는 준공이 예정된 오피스텔은 4만1000실, 도시형생활주택은 10만4000채에 이른다. 같은 기간 증가가 예상되는 20, 30대 1∼2인 가구(약 6만5000가구)의 두 배가 넘는 규모다. 이종아 KB경영연구소 연구위원은 “현재 시장에 부족한 초소형 주택 수 등을 감안하더라도 공급이 지나친 수준”이라고 말했다.

하지만 여전히 오피스텔을 대체할 투자처가 없다며 오피스텔의 인기가 이어질 것이라는 주장이 많다. 저금리 기조가 이어지고 있는 데다 재산세 및 취득세 감면 등과 같은 정부의 부동산 경기 부양책으로 오피스텔의 투자가치가 올랐다는 분석이다. 조성근 부동산114 연구원은 “오피스텔의 평균 기대수익률은 여전히 은행예금보다는 높다”며 “다만 공급이 늘어나다보니 지역별로 차이가 있을 수 있다”고 말했다. 대학가, 역세권 등 상대적으로 배후수요가 풍부해 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 곳을 잘 골라 투자해야 한다는 얘기다.

오피스텔 투자 시 검토할 사항은 대략 7가지 정도다. 우선 투자 후보지의 공급 상황을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 한꺼번에 물량공급이 쏟아지는 지역이라면 피하는 게 좋다.

오피스텔은 법원경매나 캠코 공매, 급매물 등을 노리는 게 좋다. 매입자금을 최소화하는 게 수익률 극대화의 지름길이기 때문이다. 오피스텔 월세는 지역별로 차이가 크지 않아 매매가가 임대수익률을 좌우한다. 부동산114에 따르면 7월 말 기준으로 서울에서 임대수익률이 가장 높은 곳은 금천구로 6.69%였다. 반면 가장 낮은 곳은 용산구로 4.47%에 머물렀다. 금천구와 용산구의 매매가 차이가 이 같은 결과를 가져왔다.

신규 분양 시 주택임대사업자로 등록하면 취득세 등 세금 감면혜택을 받을 수 있다. 다만 전용면적 84m² 이하인 주거용 오피스텔만 주택임대사업자 등록이 가능하며 전용면적별로 세제혜택이 조금씩 다르다는 점에 유의해야 한다.

조 연구원은 “새로 투자한다면 역세권이면서도 가격이 상대적으로 싸고 공실이 적은 구로구나 금천구 등 서울 외곽 지역을 노려볼 만하다”고 말했다.

장윤정 기자 yunjung@donga.com