부동산을 거래할 때 세금 문제는 취득세나 양도세에 집중된다. 매매 거래 시 매수인은 취득세를 납부하고 매도인은 양도세를 납부해야 하기 때문에 관심이 쏠릴 수밖에 없다. 그런데 실제 부동산 거래 후 세금을 낼 때 부가가치세에서 잦은 혼선이 발생한다. 특히 부동산 거래 시 부가가치세가 왜 발생하는지, 세금 부담은 매도인과 매수인 중 누가 하는지, 주택 임대 시에도 부가가치세를 내야 하는지 등의 질문이 많다.

부가가치세는 재화나 용역을 공급하면서 새로 부가한 가치를 과세 대상으로 하는 세금이다. 예를 들어 재료 10만 원을 들여 만든 물건을 15만 원에 팔면 15만 원에 10%의 세율을 적용해 1만5000원의 부가가치세를 물건 값에 붙여서 받고 국가에 납부해야 한다. 다만 그 과정에서 투입된 10만 원의 재료를 살 때도 1만 원의 부가가치세가 발생한다. 이는 전 단계 사업자가 이미 납부했다. 따라서 15만 원짜리 물건을 팔 때 최종 부가가치세는 1만5000원에서 재료 구입 시 지급한 1만 원을 뺀 5000원만 납부하면 된다. 이를 전 단계 세액공제법이라고 한다.

위 사례에서 부가가치세 납부는 각 단계 사업자가 했지만 최종 결과물의 가격에 1만5000원이 포함됐기 때문에 이를 부담한 것은 최종소비자다. 재화나 용역을 공급하는 사업자 입장에서는 부가가치세를 걷어서 납부만 대신할 뿐이다.

이처럼 부가가치세가 과세되기 위해서는 재화나 용역의 공급이 있어야 한다. 부동산의 경우 부동산 그 자체를 공급하는지 또는 부동산을 쓸 수 있도록 하는 권리, 즉 용역을 공급하는지에 따라 과세 대상이 달라진다.

현재 법률은 부동산을 토지와 건물로 구분한다. 건물은 부가가치세법상 재화로 보지만 토지는 부가가치세법상으로 재화에 해당하지 않는다. 토지 그 자체는 인위적인 부가가치가 창출되지 않는 고정된 것이라 보고 부가가치세를 면세하는 것이다. 따라서 건물의 공급만 부가가치세 과세 대상이다. 다만 국민주택규모인 전용면적 85m² 이하의 주택 공급은 부가가치세 면세 대상이다. 주택은 국민주거안정에 필수적인 재화나 용역으로 보고 일정 면적 이하의 주택 공급은 면세하는 것이다. 참고로 국민주택규모를 초과하는 대형 평수의 주택을 분양받을 때는 분양대금 가운데 주택 건물에 대한 부가가치세가 포함돼 있다.

반면 토지와 건물의 임대는 재화가 아닌 용역의 공급으로 본다. 토지 그 자체의 공급과는 달리 토지 임대(용역)는 부가가치가 창출된다고 보는 것이다. 따라서 토지를 임대할 때 임대료에 부가가치세 10%를 더해 받는다. 그리고 건물의 임대(용역)는 용역의 공급에 해당돼 당연히 부가가치세 과세 대상이다. 다만 주택의 임대는 부가가치세법상 면세 대상으로 하고 있다. 이때는 국민주택규모를 초과하는 경우에도 부가가치세 과세 대상이 아니다.

부가가치세는 생활 전반에 걸쳐 영향을 미치는 중요한 세금이다. 그럼에도 평소 생활하면서 부가가치세를 잘 느끼지 못하는 것은 부가가치세가 간접세이기 때문이다. 물건이나 용역 값에 더해져 있기 때문에 늘 세금을 납부하면서도 인식하지 못할 때가 많다. 그럴 경우 큰 문제는 생기지 않지만 부동산을 거래할 때(매도 또는 임대) 이러한 관계를 이해하는 것도 필요하다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장