서울 소형 아파트도 10억원 시대…개포동 25억

강남구 20.8억원 16.7% 상승…한강벨트도 올라
직방 “자금 여건, 가구 변화로 59㎡ 수요 늘어”

10일 기획재정부와 국토교통부 등에 따르면 정부는 이르면 다음 주 규제지역 확대와 대출규제 강화 등의 내용을 담은 부동산 안정 대책을 내놓는 방안을 고려하고 있는 것으로 알려졌다. 정부가 9·7 부동산 대책을 내놓은지 한 달여 만에 추가 대책으로 우선 규제지역 확대를 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 규제 지역으로 지정되면 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 제한, 분양권 전매제한, 청약조건 강화, 다주택자 취득세·양도소득세 강화 등의 각종 규제도 적용된다. 이어 총부채원리금상환비율(DSR) 한도를 현행 40%에서 35%로 낮추는 방안과 주택담보대출 한도를 현재 6억원에서 4억원으로 낮추거나 주택담보인정비율(LTV)을 일부 지역에서 0%로 제한하는 방안도 거론되고 있다. 사진은 이날 서울 서초구 아파트 단지의 모습. 2025.10.10 뉴시스

서울 아파트값 오름세가 이어지며 전용 59㎡ 소형 평형의 평균 매매가격이 올해 10억원을 넘긴 것으로 나타났다. 강남구의 경우 평균 20억원을 웃돌았다.

13일 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 9월 말 기준 서울 전용 59㎡ 아파트 평균 매매가격은 10억5006만원으로 지난해(9억7266만원)와 비교하면 약 8% 상승했다.

자치구별로 보면 강남구(20억8706만원)의 상승률이 16.7%로 25개 자치구 중 가장 상승폭이 컸다. 이어 마포구(15.9%), 송파구(15.8%), 강동구(13.9%), 성동구(13.7%), 광진구(11.0%) 등 ‘한강벨트’가 뒤를 이었다.

강남구 내에서도 개포동(20억5302만원→25억2137만원)이 22.8% 오르며 가장 많이 오른 것을 비롯해 삼성동(17억4944만원→20억 6,220만원, 17.9%), 역삼동(19억5859만원→22억8224만원, 16.5%) 등 고가 아파트 단지가 밀집한 5개 동이 평균 20억원대를 넘겼다.

마포구(11억9708만원→13억8788만 원, 15.9%)는 용강동(13억9316만원→17억90만원)이 22.1% 오르며 상승을 주도했다. 송파구 역시 잠실동, 신천동 등 주요 랜드마크단지들이 거래되며 전용 59㎡ 평균 매매가격이 13억1720만 원에서 15억2588만 원으로, 2억원 이상 올랐다.

이와 대조적으로 서울 외곽지역은 한 자릿수대 상승에 그치거나 하락했다. 새 아파트나 역세권 랜드마크 단지보다는 저가 단지 거래 비중이 상대적으로 높아진 영향으로 풀이된다.

도봉구의 전용 59㎡ 평균 매매가격은 5억4894만원으로 지난 해(5억3974만원)보다 1.7% 상승했고 중랑구는 5억8722만원으로 지난해와 비슷한 수준을 보였다. 금천구의 전용 59㎡ 평균 매매가격은 6억913만원으로 1.8% 하락, 종로구(11억3978만원)는 5.5% 낮아졌다.

최근 3년간 추이를 보면 서울 전용 59㎡ 아파트 평균 매매가격은 2023년 9억419만원에서 지난해 9억7266만 원(7.6%), 올해는 10억5006만 원(8.0%)으로 상승폭이 커졌다.

이와 반면 전용 84㎡는 2023년 11억6597만원에서 2024년 12억7591만원, 올해는 13억8086만 원으로 상승했지만, 상승폭은 작년 9.4%에서 올해 8.2%로 다소 둔화되는 모습을 보였다.

이는 전용 59㎡ 신축 단지 평면이 공간 활용도가 높아 젊은 세대와 3인가구 등 실수요층 선호가 이어진 반면, 전용 84㎡는 높은 가격에 대출 규제에 따른 자금 부담, 1~2인 가구 증가 등이 겹쳐 선호도가 줄어든 것으로 보인다.

더욱이 갈아타기 수요가 넓은 평형을 선호함에도 가격 부담 탓에 상급지로 이동하면서 면적을 유지하거나 축소할 수밖에 없다는 게 직방의 분석이다.

직방은 “전용 84㎡와 59㎡는 모두 환금성과 선호도가 높지만, 최근에는 자금 여건과 가구 구조 변화 등을 반영해 전용 59㎡의 수요가 빠르게 늘고 있다”며 “실수요가 시장을 주도하는 가운데 투자 수요도 환금성과 거래가 활발한 단지를 중심으로 이어질 가능성이 크며, 이러한 흐름은 당분간 지속될 것”이라고 전망했다.

[서울=뉴시스]