“2020년까지 부동산 거품 없었다…정책-경제상황 변화가 집값 상승 원인”

황재성 기자

입력 2022-05-20 12:50:00 수정 2022-05-20 12:54:30

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동아일보 DB

“적어도 2020년까지 국내 부동산시장에 거품은 없었다.”

문재인 정부 집권 초기였던 2017년 이후 2020년까지 나타난 서울 아파트값 상승이 “관련 정책이나 경제상황 변화에 따른 주택가치의 실질적 변화가 원인이었다”며 이같은 주장을 펼친 연구 결과가 나왔다. 즉 부동산 가치가 높아져서 가격이 올랐다는 것이다.

이는 문 정부가 출범 직후 집값 상승을 시종일관 투기적 수요가 원인이라며 각종 규제책을 쏟아냈던 대응방식이 실패할 수밖에 없었던 이유를 이론적으로 설명해주는 것이어서 눈길을 끈다.

한국부동산원은 매년 3차례 발행하는 학술논문집 ‘부동산분석’ 최신호에 이런 내용이 담긴 논문 ‘서울 아파트 가격은 거품인가?’를 게재했다. 이 논문에는 홍정의 한동대 경영경제학부 조교수(주저자)와 김형준 영남대 경영학과 조교수, 안세륭 부경대 경영학부 조교수(교신저자) 등이 참여했다.
● 2020년까지 부동산시장에 거품 없었다
20일 논문에 따르면 홍 교수 등은 연구목적으로 “최근 수년간 우리나라 주택시장, 특히 서울 아파트 시장에서 나타난 가격상승을 주택거품으로 보아야 하는지를 진단하는 것”이라고 소개했다.

이를 위해 주택가격의 변화와 주택가격에 영향을 미칠 시장 요소를 통해 추출한 주택가치 변화를 비교 평가했다. 즉 주택가격의 변화가 주택가치 변화보다 크게 높다면 거품이 있다고 본 것이다. 시장요소는 ①임대가치(전세가격지수) ②실질경제성장률 ③금리 수준(주택담보대출 평균금리) ④물가수준(소비자물가) 등 4가지를 사용했다.

평가는 부동산가격이 상대적으로 안정적이었던 2004~2014년과 연구목적의 주타깃인 2015~2020년의 두 개 기간으로 나눠 진행했다.

그 결과, 안정기는 물론 2017년 이전까지 실제 주택가격과 추정 가치의 변화는 큰 차이를 보이지 않았다. 전체적으로는 실제 가격이 추정 가치를 다소 밑돌았고, 가격이 오름세를 보이기 시작한 2015~2017년 말까지도 실제 가격과 추정 가치의 변화는 거의 유사한 수준을 유지했다.

하지만 2018년 이후부터는 양상이 달라졌다. 실제 아파트 가격 변화가 추정된 가치변화를 지속적으로 웃돌기 시작했다. 전반적인 경기상황이 악화하면서 추정 가치는 하락 추세로 바뀌었지만 실제 주택가격은 계속 오른 것이다. 다만 그 차이는 5% 정도에 머물렀다.

홍 교수 등은 이에 대해 “(같은 방식으로) 미국의 주택시장을 분석한 결과 전 세계적인 금융위기를 불러온 서브프라임 사태 직전인 2006년 초 실제 가격이 추정 가치보다 40%가량 과대평가돼 있었다”며 “이를 감안하면 적어도 2020년 중반까지 국내 부동산시장에 큰 거품이 있었다고 진단하기 힘들다”고 해석했다.
● 부동산 규제 정책이 주택가치 높였다
홍 교수 등은 또 “최근 수년간 나타난 주택가격 상승이 집값 상승에 대한 기대로 인한 ‘과열적인 낙관주의’보다는 정책이나 경제 상황 변화 등 주택 가치의 실질적 변화에서 비롯됐을 가능성이 높다”고 분석했다. 2018년 이후 실시된 부동산 정책들에 의해 시장 환경과 가격 간 관계가 달라졌다는 것이다. 분양가 상한제가 대표적으로, 미래 주택공급 탄력성에 대한 시장수요자들의 기대에 영향을 주어 즉각적인 가격상승을 일으켰다.

주택수요가 낙관주의에서 비롯된 경우, 그런 비이성적인 낙관주의가 사라지면서 시장에 큰 충격을 주는 급격한 가격하락과 신용경색을 동반할 수 있어 사전적으로 대출 억제 등과 같은 수요 억제 정책에 초점을 맞춰야 한다. 반면 미래 주택가치의 실질적 상승으로 인해 수요가 증가하고 가격이 올랐다면, 이를 완화하기 위해선 공급 확대정책이 우선돼야 한다.

홍 교수 등은 “이번 연구 결과는 (2020년까지 나타났던 서울지역) 주택가격의 상승을 저지하기 위해서는 수요 억제 위주의 정책보다 주택시장에서 공급의 탄력성을 확보하는 것이 우선시됨을 의미할 수 있다”고 결론지었다.

하지만 문재인 정부는 출범 직후 “살 만한 주택이 부족해서 집값이 오르는 게 아니라 투기세력 때문에 집값이 오르는 거다”는 입장을 고수하며 각종 규제책을 남발했다. 그 결과 집값은 폭등을 거듭했고, 정권 재창출 실패의 빌미가 됐다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com

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