공공재개발은 ‘훈훈’… 공공재건축은 ‘싸늘’… 시장반응 대조

정부 부동산 공급 대책 발표로 흑석-양평 등 구입문의 급증
빌라가격 상승폭도 최근 가팔라… 공공재건축엔 임대주택 늘어나
초과이익환수로 주민들도 외면… “사업성 높여줘야 참여 늘어날듯”

정부가 15일 내놓은 서울 공공재개발 후보지와 공공재건축 사전컨설팅 결과를 두고 부동산시장의 반응이 엇갈리고 있다. 공공재개발 후보지에는 매매 관련 문의가 이어진 반면 공공재건축 관련 단지에는 문의가 뜸한 편이다.

17일 공공재개발 후보지인 서울 동작구 흑석2구역의 B공인 관계자는 “이번 주말에는 평소의 3, 4배 이상 수준으로 문의가 많이 들어왔지만 빌라 매물이 아예 없어서 거래가 이뤄지지는 않았다”고 전했다. 그는 “입지가 좋은 편이라 정부의 공공재개발 후보지 선정 이전에도 수요가 꾸준했다”고 덧붙였다.

영등포구 양평13·14구역도 비슷한 상황이다. 매수 문의는 늘었는데 팔겠다는 사람은 없다. 양평동 Y공인 관계자는 “재개발 들어가면 가격이 뛴다는 것은 잠재적 매수희망자뿐만 아니라 집주인도 알고 있다”며 “원래 매물이 많지 않았지만, 지금은 집주인들이 그나마 있던 매물도 거둬들이는 분위기”라고 전했다.

일부 중개업자들은 가격 상승을 예상하기도 한다. 종로구 신문로2-12구역 인근 A공인 관계자는 “연립·다세대주택 등 빌라 가격은 지난해 하반기(7∼12월)부터 상승했다”며 “이번 공공재개발 발표로 한동안 이런 흐름이 이어질 수 있다”고 전했다. 지난해 7월 말 임대차법 시행 이후 꾸준히 오르던 빌라 가격은 공공재개발 후보지 발표 전후로 상승폭이 다소 커졌다. 지난해 12월 말 서울 연립주택의 평균 매매가격지수는 109.9(2019년 1월=100)로 5개월 전인 7월 말(103.5)보다 6.2% 상승했다. 직전 2년(2018년 7월 말∼2020년 7월 말)의 상승률(6.8%)과 맞먹는 수준이다.

아파트와 비교해 규제가 덜한 점 때문에 빌라를 사려는 사람도 있다. 정부는 지난해 6·17대책을 통해 투기지역이나 투기과열지구에서 전세를 끼고 3억 원 넘는 아파트를 사면 전세대출 보증을 받을 수 없게 제한했다. 이른바 ‘갭투자’에 전세 대출이 이용되지 않도록 하려는 조치다. 하지만 이런 규제는 연립과 다세대 주택에는 적용되지 않는다. 지난해 7·10대책에서 주택 임대사업 등록제도를 대폭 손질하면서도 빌라 관련 세제 혜택은 유지됐다.

이남수 신한은행 장한평역금융센터 지점장은 “임대차법 시행에 따른 실수요와 재개발 기대감이 엮이면서 서울 주요 입지의 빌라 가격이 상승하고 있다”며 “아파트보다 가격 부담이 덜하고, 규제 역시 상대적으로 적다는 장점도 수요가 몰리는 이유 중 하나”라고 분석했다.

반면, 공공재건축 사전컨설팅 결과를 받아든 단지들은 조용한 편이다. 컨설팅에 참여하지 않은 단지들은 “예상했던 대로 사업성이 부족하다”고 했다.

강남권 단지 중 유일하게 공공재건축 사전컨설팅에 참여한 서초구 신반포19차 인근 S공인 관계자는 “용적률이 늘어나는 만큼, 임대 주택 공급도 많기 때문에 여론이 좋지 않다”며 “재건축 초과이익환수제를 완화해 주는 등 추가적인 이익이 없다면, 주민 설득이 쉽지 않을 것”이라고 했다. 막판에 공공재건축 사전컨설팅에서 발을 뺀 강남구 은마아파트 인근 D공인 관계자 역시 “정부 발표 이후 주민들 사이에서 컨설팅을 받지 않길 잘했다는 의견이 많다”며 “사업성이 획기적으로 좋아지지 않는 이상 공공재건축에 실제 참여할 단지가 얼마나 될지 모르겠다”고 말했다.

정순구 기자 soon9@donga.com