[머니 컨설팅]다주택→1주택 땐 2년 더 보유해야 비과세

올해부터 다주택자 양도세 강화돼
취득일 아닌 1주택된 날부터 계산
조정지역선 2년 이상 실거주해야
장기보유공제는 취득일부터 적용

이호용 KB국민은행 WM스타자문단 세무사

Q. 2주택을 보유한 이모 씨(47)는 양도차익이 적은 주택을 먼저 판 뒤 ‘1주택 비과세 혜택’을 받고 싶다. 비과세를 적용받지 못하면 양도소득세로 1억8000만 원을 내야 할 처지이기 때문이다. 올해부터 1주택 비과세 요건이 강화됐다고 하는데 언제 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있는지 궁금하다.


A. 올해부터 다주택자 규제가 강화되면서 1주택자에 적용되는 양도세 비과세 요건도 복잡해졌다. 기존 다주택자에서 1주택자가 됐다면 다음과 같은 비과세 요건을 알아둬야 한다.

첫째, 1주택자에 대한 양도세 비과세 기본요건을 정확히 알아야 한다. 기본요건은 2년 이상 보유해야 한다는 점이다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택이라면 보유 기간 중 2년 이상을 실제로 거주해야 한다.

그러나 올해부터 보유 기간을 인정하는 시점이 변경됐다. 기존에는 주택 취득일부터 보유 시점을 따졌지만 이제는 취득일이 아닌 1주택자가 된 시점부터 보유 기간을 계산한다. 종전대로라면 이 씨가 주택 취득 이후 2년 이상 보유하기만 했다면 1주택자가 된 뒤 해당 집을 바로 팔아도 비과세 혜택을 받을 수 있었다.

그러나 올해부터는 1주택자가 된 날부터 2년을 더 보유해야 비과세 요건을 충족하는 식으로 바뀐 것이다. 또 조정대상지역에서 취득한 경우 1주택자가 된 시점을 기준으로 2년 이상을 실거주해야 비과세가 적용된다.

둘째, 이 같은 보유 기간 요건 강화에도 예외적으로 취득일을 기준으로 보유 기간을 계산하는 경우도 있으니 유의해야 한다. △이사 △상속 △혼인 △동거 △봉양 등의 이유로 일시적 2주택자가 된 사람이다. 이때는 보유 기간을 취득일 기준으로 따진다. 주택의 멸실, 가구 분리로 인해 1주택자가 됐을 때도 취득일 기준으로 보유 기간을 계산한다.

셋째, 보유 기간이나 거주 기간과 관계없이 양도세 비과세가 가능한 사례도 있다. 다음의 네 가지 유형에 해당된다. △건설임대주택을 취득해 양도하는 경우다. 이때 취득 전 임차일부터 양도일까지 거주한 기간이 5년 이상이어야 한다. △해외 이주 등으로 해외에 장기 거주해도 해당된다. 이때는 출국일 기준 2년 이내에 양도해야만 비과세 적용이 가능하다 △1년 이상 거주한 주택을 진학, 직장 변경, 전근 등의 이유로 양도하거나 1년 이상의 치료나 요양, 학교폭력으로 인한 전학 등 부득이한 사유로 양도해도 비과세가 적용된다.

△공익사업으로 주택이 사용될 때도 양도세 비과세 혜택을 받는다. 요즘 공공주택지구 추진으로 주택을 강제 수용하는 사례가 늘고 있는데 공공주택지구 역시 공익사업에 포함돼 비과세 적용이 가능하다. 다주택자가 보유한 주택 중 하나가 공공주택지구로 지정돼 팔아야 하는 상황이라면 해당 주택을 팔기 전에 다른 주택을 양도했어도 공공주택지구로 지정된 주택은 비과세를 받을 수 있다.

비과세를 적용받지 못하더라도 장기보유특별공제는 1주택이 된 날부터가 아니라 취득일부터 보유 기간을 따진다는 점도 염두에 둬야 한다. 장기보유특별공제는 보유 기간이 3년 이상이면 연 2%씩 15년간 최대 30%를 공제받을 수 있는 제도다. 하지만 1주택자에 한해서는 보유 기간 동안 연 4%씩, 10년간 최대 40%까지 공제를 받을 수 있다. 실제 거주한다면 추가 공제도 가능한데 연 4%씩, 10년간 최대 40%를 적용받는다. 거주 기간이 10년 이상이라면 최대 80%를 공제받을 수 있는 셈이다. 이러한 내용들을 잘 참고한다면 양도세 부담을 줄일 수 있을 것이다.

이호용 KB국민은행 WM스타자문단 세무사