강남發 집값 하락, ‘풍선효과’ 강북·수도권으로 번지나?

강남3구 아파트값 하락세 유지...마용성·노도강 상승 주춤
대출 제한·공시가격 상승·코로나 장기화 집값 하방 압력↑
매수심리 위축 불가피...강남→강북→수도권 집값 하락세

집값 상승을 주도했던 서울 강남지역의 집값 하락이 ‘연쇄 하락’으로 이어질까.

좀처럼 꺾이지 않던 강남 집값이 정부의 잇단 규제와 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 3주 연속 하락세를 기록하는 등 서울 아파트값이 주춤하고 있다.

정부의 고강도 규제에 코로나19 장기화에 따른 경기 위축으로 주택시장이 꽁꽁 얼어붙으면서 집값이 본격적으로 하락할 것이라는 전망이 나오고 있다.

특히 강남지역 아파트값이 하락세로 바뀌면서 이후 풍선효과가 나타난 서울 강북과 수도권까지 시차를 두고 하락세가 확산할 것이라는 관측에 무게가 실리고 있다. 그동안 아파트값이 가장 많이 오른 강남 재건축 단지를 시작으로, 서울 강북지역과 수도권, 전국 순으로 집값이 하락한다는 것이다.

강남발 집값 하락세가 주변으로 번지는 양상이다. 서울 아파트 가격 상승세가 2주 연속 보합세를 기록했다. 또 풍선효과가 나타난 서울 ‘마용성’(마포·용산·성동)과 ‘노도강’(노원·도봉·강북), 수원·구리·인천 등 수도권 아파트 가격 상승폭도 둔화되면서 풍선효과가 줄어들고 있다.

한국감정원이 26일 공개한 주간(23일 기준) 아파트값 동향에 따르면 서울 아파트값 변동률은 지난주에 이어 2주 연속 0.00%를 기록했다. 서울 강남3구(강남·서초·송파) 아파트 가격도 하락세다.

강남구와 서초구도 나란히 0.14% 하락했다. 송파구도 0.10% 소폭 내렸다. 풍선효과가 나타난 노원·도봉·강북구 일대도 상승폭이 둔화됐다. 노원구는 지난주 0.06%에서 이번주 0.05%, 도봉구와 강북구는 지난주 0.08%에서 이번주 0.06%로 오름폭이 각각 줄었다.

경기도 아파트값은 0.28% 오르면서 지난주(0.40%)보다 상승폭이 줄었다. 특히 풍선효과가 나타나던 지역의 오름폭이 감소했다. 수원시는 지난주 0.75%에서 금주 0.25%로 상승폭이 떨어졌다. 구리도 지난주 0.92%에서 금주 0.76%로 줄었고, 인천도 0.42% 올라 지난주(0.53%)보다 오름폭이 감소했다.

서울 등 전국 아파트 ‘대장주’ 50개 아파트값도 11개월 만에 하락했다. KB부동산 리브온에서 발표한 3월 KB주택시장동향에 따르면 KB부동산이 정한 주요 50개 아파트의 가격 흐름을 보여주는 KB 선도아파트 50지수가 전월 대비 -0.13%로 하락세를 나타냈다. 이 지수가 마이너스로 돌아선 것은 지난해 4월(-0.48%) 이후 11개월 만이다.

선도아파트 50지수는 전국 아파트 단지 중 가구 수와 가격을 곱한 시가총액 상위 50개 단지를 선정해 총가격을 지수화한 것이다. 선도아파트 50지수에는 지난해 12월 기준 서울은 서초구 반포동 아크로리버파크, 대치동 은마, 잠실동 잠실엘스 등 45곳이 포함됐다. 서울 외에는 경기도 3곳, 부산과 대구 각각 1곳이 포함돼 있다.

황재현 KB국민은행 부동산정보팀장은 “지난해 5월부터 아파트 가격 상승세를 이끌었던 선도 아파트들이 이달 들어 하락세로 돌아섰다”며 “서울을 비롯한 주요 지역의 시장 방향이 바뀌는 신호탄으로 보인다”고 설명했다.

실제 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 잠실동 ‘잠실엘스’(전용면적 85㎡)는 지난 7일 18억5300만원에 거래됐다. 지난해 12월11일 19억4000만원에서 거래된 것과 비교하면 8700만원 하락했다. 또 최근에는 강남구 대치동 ‘은마아파트’(전용면적 76㎡)는 17억5000만원짜리 급매물이 나왔다. 직전 실거래가 19억5000만원보다 2억원 떨어진 호가다.

대치동의 한 공인중개업소 관계자는 “최근에 집주인들이 이전 시세보다 1~2억원 떨어진 급매물을 내놓고 있지만, 실제 거래까지는 잘 이뤄지지 않고 있다”며 “매수자들도 집값이 더 떨어질 것이라는 기대심리 때문인지, 급매물이 나왔다고 연락해봐도 선뜻 거래에 응하지 않고 있다”고 말했다.

이를 두고 급매물 소진에 따른 일시적인 현상으로, 본격적인 집값 하락의 신호탄으로 보기 어렵다는 분석이 나오고 있다. 하지만 주택시장에선 대출 제한과 공시가격 상승, 보유세 부담 증가 등 다양한 집값 하방 요인과 코로나19 장기화가 겹치면서 매수 심리 위축에 따른 집값 하락세가 계속될 것이라는 관측이 우세하다.

전문가들은 정부 고강도 규제에 코로나19 사태까지 겹치면서 집값 하락세 점차 확대될 것으로 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “공시가격 인상에 따른 보유세 부담이 가시화됐고, 코로나19 사태로 인한 주택시장 위축과 매수 심리 감소 등 집값 하방 압력이 커지고 있다”며 “코로나19 사태가 장기화하면 주택시장과 집값 조정에 영향을 미칠 것”이라고 전망했다.

권 교수는 “코로나19 사태가 장기화로 인한 경제 위축이 현실화할 경우 가격이 급등한 강남지역을 중심으로 아파트값이 하락할 것”이라며 “집값 조정 흐름은 강남지역과 마용성에 이어 강북, 수도권 전역으로 확대될 가능성이 있다”고 덧붙였다.

[서울=뉴시스]