“‘생애최초 LTV 80%’ 확대해도 이자부담 높아…시장 영향 제한적”

뉴스1

입력 2022-06-30 13:13 수정 2022-06-30 13:13

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사진은 서울 시내 아파트 단지의 모습.(자료사진) 2022.6.29/뉴스1

올해 하반기부터 생애최초 주택구입자의 주택담보대출비율(LTV) 상한이 확대되고 총부채원리금상환비율(DSR)에 장래소득 반영 폭도 늘어난다. 청년처럼 처음 집을 마련하려는 사람들의 주택 구매를 용이하게 한다는 취지다.

내 집 마련의 기회를 확대한다는 측면에선 긍정적이지만 금리 인상으로 이자 부담이 높아진 데다 고점 인식까지 확산한 상황을 감안하면 시장에 미칠 영향은 제한적이라는 평가가 나온다. 집값이 급등한 상황인 만큼 구매를 유도하기에는 부적절한 시점이라는 비판도 제기된다.

30일 정부에 따르면 올해 3분기 중에 생애최초 주택 구입자의 LTV 상한이 소득이나 주택 소재지역·가격과 관계 없이 80%로 늘어난다. 투기지역이나 투기과열지구는 60%, 조정대상지역은 70%였던 LTV 상한을 완화한 것이다.

DSR 산정 시 미래 소득 반영 비율도 3분기 중에 확대된다. 차주의 대출 시점 소득과 만기 시점 소득의 평균을 내는 식으로 장래소득을 측정했는데, 앞으로는 연령대별 소득 흐름을 5년 단위로 평균을 내 장래 소득을 구하겠다는 것이다.

예컨대 20대 초반 직장인의 경우 미래 예상 소득 증가율이 현재 38.1%에서 51.6%까지 늘어날 수 있다. 30대 초반은 12.0%에서 17.7%로 높아진다. 장래소득이 늘어나면 소득에 따라 대출금 규모를 제한하는 DSR의 상한도 확대된다.

장래소득 산출 시 차주가 유리한 만기도 선택할 수 있게 된다. 현재는 대출 기간이 20년을 넘더라도 장래소득 산정 시 적용 만기는 20년으로 제한됐는데, 앞으로는 실제 만기와 차주에게 유리한 만기를 차주가 고를 수 있다는 것이다.

다만 대출 원리금이 소득의 40%를 넘지 못하게 하는 차주단위 DSR은 7월부터 3단계가 시행돼 대출 규제가 강화된다. 종전 2단계에서는 총대출액이 2억원이 넘으면 DSR 40% 대상이었는데, 앞으로는 1억원만 초과해도 적용된다.

전문가들은 생애 최초 주택 구매자들의 내집 마련 기회가 확대되는 점에 대해선 긍정적으로 평가하면서도 부동산 시장에 미칠 영향은 제한적이라고 내다봤다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “가을 이사철을 앞두고 LTV 상한이 완화돼 실수요자의 내 집 마련에 다소 도움이 될 것으로 기대된다”며 “서울 강북, 강서지역 전용면적 60㎡ 유형이나 수도권 주요 지역 주택 구입 시 대출 활용이 수월해질 것”이라고 설명했다.

함 랩장은 “다만 기준금리 인상에 따라 이자 부담이 과거보다 커졌고 집값 고점 인식도 있어 수요자들이 적극적으로 매수에 나서지 않는 상황”이라며 “거래 순증을 기대하기는 제한적”이라고 덧붙였다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)도 “다주택자에게는 대출 규제를 하는 게 맞겠지만 무주택자나 생애최초 구입자의 대출 규제는 완화할 필요가 있다”며 긍정적으로 평가했다.

시장 영향에 대해서는 “수요가 촉진되는 만큼 일정 부분 가격 상승 요인이 될 수 있다”면서도 “생애최초 주택 구입자들이 투기를 조장하는 경우는 많지 않은 만큼 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것”이라고 전망했다.

반면 이번 대출 규제 완화가 섣부른 조치였다는 지적도 나온다. 송승현 도시와경제 대표는 “주택 구입에 있어 선택의 폭을 다양하게 열어준 것은 시장의 요구이기도 해 필요한 조치”라면서도 “지금은 가격이 많이 올라 주택을 구입하면 최고점에서 구입하게 되는 만큼 생애최초 구매자들을 위한 조치로 보기는 어렵다”고 지적했다.

(서울=뉴스1)


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